【案例】
2017年10月，被告陈某和原告李某在某中介公司居间下签订了房屋买卖合同，约定李某将位于重庆市江北区某房屋以150万元的价格出售给陈某，所有税费由陈某负担，合同签订后陈某支付定金30万元，余款在房屋过户后一次性支付。
一个月后，房屋产权过户登记到了陈某的名下。但李某称陈某还有20万元没有支付，而陈某却说所有款项已经付清。于是双方发生争议，李某便一纸诉状将陈某告上了法庭，要求陈某支付应付未付的20万元房款。在诉讼过程中，被告陈某也向法院提交了一份房屋买卖合同，该合同除了房屋总价为130万元以外，其他条款与李某提供的合同完全一致。
在法庭调查中，李某陈述:双方当时协商的房屋总价为150万元并签订了房屋买卖合同，在房管局办理过户时候，因为合同约定包括营业税、个人所得税等在内的所有交易税费都由陈某承担，为了少缴税款，应陈某请求备案合同降低房屋价款，于是办理过户所需合同上约定的房价是130万元。但陈某认为在两份房屋买卖合同矛盾的情况下，应该以在房管部门办理产权变更登记时提交的房屋买卖合同为准。
经法院审理后，认为被告提供的合同主要目的是逃避国家税收，违背了法律的强制性规定，因而属于无效合同，被告应该按照150万元的房价支付原告价款。最后支持了原告的诉讼请求，判决被告陈某支付剩余款项20万元。
【案件分析】
对于“阴阳合同”，哪份合同效力优先呢?双方又应当履行哪份合同呢？
房屋买卖合同的生效应当符合一般合同生效要件:即签订合同的当事人双方具有相应的民事行为能カ，双方的意思表示真实且合同内容合法。
双方签订了两份房屋买卖合同，如两个意思表示均为真实的，一般认定形成在后的意思表示是对先前的意思表示的变更，按后签订的合同确定双方的权利义务关系。对变更的内容约定不明确的，推定为未变更。如两个意思表示存在一真一伪，则通过考察双方的履行行为来判断何为双方的真实意思。人民法院在审理过程中，经过向房产交易部门、房产评估机构以及房产交易中介公司调查询，确认在原被告双方交易的时间段内，该房屋的市场价格与原告提交的合同更具合理性。
虽然在办理过户手续时，双方向房产交易产权登记管理部门提交的买卖约定交易价格是130万元，但该价格大大背离了合理的市场交易价格，不是双方真实的意思表示，再结合本案双方约定交易全部税费都由被告缴纳，逃避国家税费的动机却比较明显，所以法院认定被告提供的合同主要目的是逃避国家税收，违背了法律的强制性规定，因而属于无效合同。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国税收征收管理法》
第二十五条纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。
【律师提示】
二手房买卖所涉税种繁多，且各种税费金额都与房屋最终的成交价格有关。
为了避税，时常出现双方当事人签订房地产买卖“阴阳合同”的情况，即在合同中故意做低房款以避税。而一旦双方当事人对这两个合同的效力产生争议，双方都会依据对自己有利的合同来主张权利，且“阴阳合同”极易被违约一方利用，作为解除合同的理由，且还有可能遭受税务机关的处罚，守约方最终得不偿失。
作者：眷诚法务 王伟
主编：眷诚法务 李晶
图片：网络
排版：眷诚法务 杨雨柔
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