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本文转载自：楼市黄大大
公寓分两种，深圳的，和其它的。
为什么这么说？
3月7日，位于南山蛇口的某项目集中开盘，首批70套精装商务公寓，大户型为主，总价在2000万到5000万之间，15分钟即破亿元。
无独有偶，3月16日晚间，万科星城288套公寓线上开盘7分半钟后售罄，销售金额达2.99亿元。
这个月还未结束，深圳就出现了两次“日光盘”，并且都是公寓。
公寓？这个在人们眼里“是巨坑”、“升值慢”、“税费高”、“卖不出去”的资产，似乎到了深圳就成了“香饽饽”。
凭什么？深圳客疯抢的公寓，背后有何玄机？
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2019年，仿佛有股神秘的购房力量在左右深圳楼市，一年就出现了9个“日光盘”。
图源中原地产
可见，3月的这波公寓疯抢现象，只是延续了去年的火热趋势。在深圳人看来，已经不稀奇。
从历年数据来看，深圳的公寓成交量一直逐年递增，2019年更是走出了一波独立行情。
去年，深圳公寓共计成交18902套，成交量相比2018年大涨58%，成交均价同比上涨到了61900元/㎡。
图源中原地产
成交结构方面，公寓的成交更集中在低总价、小面积的公寓产品上。
其中，总价在300万以内的公寓成交套数占比为70.46%。45㎡以下公寓成交套数为8669套，占比45.86%。
总体来看，公寓能在深圳如此吃香，主要有以下几方面原因。
1、在深投资的热度热情高涨，需求外溢到公寓这类资产；
2、公寓不限购、不限贷，投资门槛是一线城市中最宽松的；
3、公寓在深圳产权明晰，处于相对阳光的地带。
我们具体来看。
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深圳最不缺的就是暴富的神话。
从2005年开始到2019年末，深圳房价涨了近10倍，目前也是短线投资的热门城市。
疫情下，先人一步楼市回暖的也是深圳，甚至多地出现百万喝茶费（改名费），实在让人惊讶。
并且，深圳房价完全看不到下跌的可能。尤其是去年下半年，先是取消豪宅税，而后大湾区放开对港澳人的限购，当地楼市又被重新点燃了。
这与这座城市的竞争力分不开。
深圳的城市潜力不用多说。就经济数据来看，2019年，深圳市GDP为26927.09亿元，甩开了广州近3300亿元，再次高于香港，成为大湾区当仁不让的经济龙头。
在经济发展的同时，深圳一直面临供地不足的挑战。
甚至可以说，在深圳面前，全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。
深圳的面积有多小？相比杭州（1.7万平方公里）、 北京（1.6万平方公里）、 天津（1.2万平方公里）、 广州（7000多平方公里）, 上海（6000多平方公里），深圳只有区区1997平方公里，并且城市开发已基本处于饱和，可开发的建设用地极其稀缺。
于是，这些年深圳住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）还要低，远低于全国平均水平。
因此，深圳房价一路扶摇直上，跟楼市特殊性有关：供给远小于需求，房价由高收入群体决定。
并且，保障型、安居型商品房、人才住房等公共住房，和可自由交易的商品房，早已形成了两个独立的体系。
随着深圳限购、限价等政策的正式落地，以及二次房改政策的颁布，深圳楼市的调控不断加码。
一时间，不限购的地方不敢碰，限购的地方买不了，在较为严格的住宅限购政策下，购房需求就自然外溢到了公寓等资产。
加之商办性质的公寓不限购、不限贷，2019年底商务公寓又取消了“只租不售”的限制，深圳公寓一下子成了香饽饽。
实际上，一线城市的公寓都有一定的投资价值。
不过，上海的公寓产品主要分布在外环外，北京、广州，即便是商办性质的公寓也限制很严。广州月初还试图给公寓松绑，怎料还是出现了政策一日游。比较下来，深圳市场对公寓产品是最友好的。
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此前，我们分析公寓这类产品，主张是不推荐。
“同等情况下能买住宅就别买公寓。”这是大的投资原则。
不过，不同城市对公寓的定义十分模糊，标准不一而足。例如，成都对公寓的定义是从居住需求方面出发：“大寒”节气那天，客厅或卧室的日照时间小于2个小时的就是公寓。其它大部分城市的标准，则是不限购、不限贷、且有一定居住功能的产品。
前几年，随着楼市火爆，“公寓”这一名词慢慢开始有些变味了，不少开发商为了利益打擦边球，游走在灰色地带。
公寓类政策也是朝令夕改，让投资充满了不确定性。
只不过，在地少人密的深圳，这类产品可以填补住宅稀缺的空白，市场发展得非常成熟，不同类型的公寓都有被明确地定义，比如，前几天开盘的万科星城公寓，其项目的房屋用途就清晰地注明“商务公寓”字样。
整体上，可以分为三种类型：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类。
1.商务公寓
具备居住功能，可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途写着“商务公寓”。这是接下来主要讨论的公寓类型。
2.商业、办公类公寓
可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公，这类土地性质按法律规定是不能改的。也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼。
3.产研用房类公寓
别称工改工公寓，公寓的土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。不过这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。
但哪怕在深圳，也并非所有公寓都值得买。
只有商务公寓，才是“真”公寓，偏向于居住属性，可以有阳台、通燃气。并且这类公寓受到政府认可，不仅可以享受到周边的城市配套，在罗湖、福田和南山等区甚至可以申请学位。
此外，商务公寓的房屋性质属于商业用地，所以也可注册营业执照当办公房用；商业性质房屋对二次改善型换房也没影响，仍能享受第1套按揭利率。
认准商务公寓后，其它类别就可以先不用看了，不仅流通性差，而且部分项目可能因无法验收存在违约的风险，不建议大家购买。
因此，对公寓并非要“一棍子打死”，至少在深圳，这类资产还是相当有潜力。
并且，哪怕是投资住宅市场，也得长点心了，靠房产投资短时间获取暴利的时代已经过去。房子回归住宅属性，淡化金融属性，已经成了不争的事实性趋势。
图源乐有家
那么，无论是投资还是自主，买公寓需要遵循哪些原则呢？
我们建议把握三大准则：
靠近地铁站和购物中心；面积无需过大，40-50㎡为宜；和同地段住宅单价比，有7折的价格优势。这些原则满足的越多，就越好，一个要素都没有，就不建议买。
同时，聚焦租金年收益率，能达到3-4%就不错了。买公寓本身就是多元投资方式的一种，要把房价上涨当作意外之喜。
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