作为今年乌鲁木齐市民生建设十大实事之一，着力解决居民小区物业管理问题的覆盖工程正逐步开展。
今年年底前，乌鲁木齐市1294个无物业管理的居民小区将实现物业管理服务全覆盖，同时5万平方米以下的物业管理全覆盖小区其物业服务企业或机构将获五年补贴。
7月9日，记者从乌鲁木齐市物业监督管理办公室了解到，《乌鲁木齐市居民小区物业管理全覆盖工作实施方案》（以下简称《方案》）于近日出台，《方案》将从政策扶持、资金补贴和物业监管等方面推进该项工作。
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《方案》提出乌鲁木齐市构建以专业化物业管理为主，业主自管、单位自管及准物业管理为辅的多种管理模式，实现居民小区物业管理全覆盖
乌鲁木齐市物业监督管理办公室党支部书记朱燕飞说，经过摸底调查，乌鲁木齐市有1294个无物业管理老旧小区，其中大多是建设年代久、生活服务设施简陋的零散院落。覆盖工程开展以来，目前已有160余个无物业小区与专业化物业企业签署进驻服务合同，230多个无物业小区与专业化物业企业达成服务意向。
《方案》要求对管理面积在5万平方米以下的物业管理全覆盖小区给予物业服务企业和准物业管理机构五年的管理服务费用补贴
如，对2万-5万平方米的小区第一年补贴为每月0.4元/平方米，面积小于2万平方米的小区第一年补贴则为每月0.5元/平方米。
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《方案》明确在充分征求业主意见的基础上优先对无物业管理小区实施专业化物业管理
小区业主有意愿、有能力自行管理小区物业的，经小区全体业主共同表决，取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主同意后，可实施业主自管。而对暂时无法进行专业化物业管理、业主自管和单位自管物业的小区，由各区兜底按照相对集中和方便管理的原则，指导管委会（乡镇）、社区牵头成立准物业管理机构，实施准物业管理模式。
“部分业主还未树立物业服务是商品的消费意识，在让老百姓了解熟悉物业相关政策法规制度，感受居住环境和生活质量切实改善的同时，也希望增强业主拿钱买服务的消费意识。”朱燕飞说。
《方案》明确物业管理全覆盖小区的物业管理工作要逐步过渡，并全面实现与市场接轨，形成市场化的物业服务收费机制，在充分考虑业主承受能力，并确保物业管理企业可持续经营的基础上向业主收取物业服务费。
此外，乌鲁木齐市将根据住房和城乡建设部以及自治区住房和城乡建设厅的要求，计划用五年时间分阶段、分步骤逐步对老旧小区进行改造，包括配置物业服务用房，改造供排水、供电、供热等设施，以及路面硬化、院落绿化、清理私搭乱建等。改造资金在征求业主改造意愿的基础上，由各级财政和业主共同承担。
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针对市民关心的问题，记者采访了乌鲁木齐市住房保障和房产管理局副局长王建并对方案进行了解读，王建说，方案将从政策扶持、资金补贴和物业管理等多个方面推进居民小区物业管理全覆盖工作。
01
关于老旧小区功能提升：计划用5年时间对老旧小区改造
记者：大部分老旧小区都面临一个现实问题，就是基础设施老化，跑冒漏滴现象严重，在实现物业管理服务前，如何对老旧小区改造？
王建：目前，已对2000年以前建设的小区进行摸底调查，同时根据自治区推进城市老旧小区改造工作的相关要求，对物业管理全覆盖小区组织实施基础设施改造提升工作。计划用5年的时间分阶段、分步骤逐步对老旧小区进行改造。
在改造设施方面，包括改建、新建或者区域整合，在物业管理区域内按照方便业主、满足管理需要配置物业服务用房。对小区内亟待整治的供排水、供电、供热、屋面等基础设置实施改造，满足居民正常使用需求。对雨水、污水管道进行全面疏通清淤，确保污水管线畅通。
在优化居住环境方面对小区路面实施硬化、修复或重建，进行院落绿化，适当增加居民活动空间。补齐小区楼牌、门牌，合理配置宣传栏、公示牌等设施。按照标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶（箱）。清理乱搭乱建、楼宇间和楼道内乱堆杂物，清理疏通消防应急通道，利用公共用地合理施划停车泊位。
02
关于补贴：符合条件的小区补贴5年部分管理服务费
记者：无物业管理小区规模都比较小，在前期采访中，发现有的小区只有二三栋楼，甚至是独栋楼，由于管理成本比较高，如何让物业公司进行专业化管理？
王建：根据我们前期的调查，2万平方米以下的老旧小区达到1204个，同时居民物业服务商品意识薄弱，业主委员会成立比例不高，难以让广大业主在引进专业化物业管理中形成共识，而现在物业公司服务的小区一般都是十几万平方米。
对管理面积在5万平方米以下的物业管理全覆盖小区，给予物业服务企业和准物业管理机构5年的管理服务费用补贴，从第六年开始，财政资金不再补贴。各区（县）物业监管部门、管委会（乡镇）指导社区对居民小区物业管理服务质量情况组织开展季度考核，考核结果达到合格以上标准的，可拨付补贴资金。
对于2万-5万平方米的小区第一年到第五年依次补贴为0.4元/平方米/月、0.25元/平方米/月、0.25元/平方米/月、0.1元/平方米/月、0.1元/平方米/月。面积小于2万平方米的第一年到第五年依次补贴为0.5元/平方米/月、0.3元/平方米/月、0.3元/平方米/月、0.1元/平方米/月、0.1元/平方米/月。
03
关于党建引领：推动社区物业党建联建
记者：物业服务工作关系到广大居民的切身利益，但老旧小区物业覆盖是一项长期工作，在此基础上，如何发挥居民的主动性，着力打造“共谋、共建、共管、共评、共享”的社区治理新格局？
王建：在小区管理中，将充分推动民主协商制度。各管委会（乡镇）、社区将积极鼓励符合条件的无物业管理小区组织成立业主委员会，充分发挥业主委员会在物业服务市场中的主体作用，指定专人开展面对面的入户宣传，征求业主意见，引导小区业主充分理解实施物业管理的必要性，自觉树立花钱购买物业管理服务的消费意识。
发挥社区党员的引领模范作用。加强基层党组织建设，推动社区物业党建联建工作，开展社区物业共驻共建工作，充分发挥基层党组织在物业工作中的作用。
04
关于服务及收费标准：遵循市场规律实行分级收费
记者：老旧小区物业服务也要遵循市场规律，该由政府负责的由政府来负责，该由业主承担的就由业主来承担。但老旧小区业主对物业管理的要求和经济承受能力会不同，有的希望得到高标准的服务，有的因收入偏低，或物业管理消费意识淡薄。那么老旧小区的服务及收费标准是怎么样的？
王建：在充分考虑业主承受能力并确保物业管理企业可持续经营的基础上，遵循合理、公开、质价相符的原则。老旧小区的物业服务标准参照目前市场物业服务标准，包括秩序维护、保洁清洁、绿化养护等。
按照现在多层的物业服务等级一级服务0.5元/平方米/月、二级服务0.6元/平方米/月、三级服务0.7元/平方米/月、四级服务0.8元/平方米/月。对已经实施专业化物业管理的老旧小区，小区业主可以跟物业公司商量按照几级标准服务，因为服务标准越高，相应费用也越高。实施准物业管理的机构，向业主收取0.5元/平方米/月的物业服务费。实施单位管理和业主自管的，物业管理人与业主协商确定相关费用标准。
例如1万平方米的小区，按照0.5元/平方米/月的物业服务费计算，再加上政府补贴，一个月每平方米1元，一万平方米就是1万元，光人工工资就要占很大一笔，所以说实施准物业管理的小区只是提供了一个基本服务，并不像专业物业服务小区服务标准那么高。老旧小区物业服务实行分级收费，也是促进物业市场公平公正发展的需要。
05
关于长效管理：实施规模化集约化专业化创新管理模式
记者：无物业老旧小区最大的难点就是长效管理，如何避免这些老旧小区又变成新的无物业小区？
王建：老旧小区物业覆盖工作将通过因地制宜、整合资源、统筹优化、分类实施、综合管理等措施，实施老旧小区规模化、集约化、专业化创新管理模式。物业管理全覆盖小区物业管理工作要逐步过渡并全面实现与市场接轨，形成市场化的物业服务收费机制。
在管理模式上，构建专业化物业服务为主导、准物业管理等其他物业管理模式为补充的新机制，为业主提供不同档次的物业服务，满足不同层次的服务需求。
对于积极接管无物业管理小区的物业公司，由行业管理部门给予诚信加分，支持企业承揽新建物业项目。积极探索将规模较小的无物业管理小区与新建大规模小区捆绑招标，在保障企业规模经营效益的前提下，引导企业积极履行社会责任。
对于面积规模较小、不能连片整合，无法落实市场化、专业化物业管理服务的居民小区，按照相对集中和方便管理的原则，以管委会（乡镇）或者社区为单位，将零星分布的小规模小区统一归并为一个管理服务区域，成立准物业管理机构组织实施准物业管理，确保实现居民小区物业管理全覆盖。
在全市范围内组织开展物业管理全覆盖工作成绩突出的区（县）政府、物业公司、准物业管理机构评选活动，由市人民政府给予表彰。将服务水平低、群众投诉多的物业服务企业和准物业管理机构，记入不良诚信档案，由行业管理部门实施重点监管，服务质量考核不合格的，停止发放财政补贴资金。
对无正当理由拒绝履行缴费义务的业主，物业服务企业（准物业服务机构）可通过司法诉讼追缴物业费，经法院判决后仍不执行的，纳入个人信用管理系统。（来源：亚心网）
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