宜宾房地产中介公司数量众多，原是为房地产业提供经纪、咨询、评估等中介服务的实际操作中，却有人动起了“歪脑筋”，以“阴阳合同”、虚假证明、无证过户等手段逃避国家税收，牟取不法利益。

在“春雷行动2019”市场治乱子行动中，宜宾市叙州区市场监督管理局针对这些逃税“伎俩”进行了集中整治调查，行业潜规则被一一揭破……

市场治乱“第一枪”

2018年11月19日，宜宾市叙州区市场监督管理局(当时为工商行政管理局)接到区纪委移送的17户房地产中介公司涉嫌行政违法线索，随即成立了房地产中介类案件专案组，以“春雷行动2019”市场治乱子行动为抓手，集中执法力量对辖区房地产中介市场乱象丛生情况进行专项整治，打响了全区春雷行动市场治乱“第一枪”。

“以前，档案数据的保管、查询、利用都是身为档案员的赵倩在经办，这就给了她弄虚作假的机会。”宜宾市叙州区房地产管理局副局长周敏介绍说道。

从群众举报到发现赵倩的违法行为，宜宾房屋交易中逃避国家税收的那些“伎俩”被一一揭露出来。据一名办案人员介绍，“我们针对辖区房地产中介市场普遍存在帮纳税人开具虚假证明、签订阴阳合同、交易国家明令禁止交易的房地产等乱象进行了充分摸底，初步查明乱象的根源在于二手房买卖双方、房地产中介方、国家相关管理部门工作人员恶意串通。”

宜宾市叙州区市场监督管理局副局长彭华富说，截至2019年2月25日，案件已全部办理完毕，除区纪委移交的17户房屋中介公司涉嫌行政违法线索外，在调查过程中又新发现1户，挂靠经营2户，共计20户房产中介主体涉嫌违法。

其中，公司11户、个体工商户7户、挂靠经营2户。涉案金额达1198万元，严重损害国家利益。“我局共做出20份《行政处罚决定书》，对20户经营主体做出行政罚款35.35万元，现已执行完毕18户，执收罚款30.55万元。另外两家也在催缴当中。”

违法“伎俩”大曝光

那么，这些相互勾结的利益结合体，具体又是通过哪些违法“伎俩”谋取好处的呢?

据彭华富介绍，大体可分为三种类型。一是买卖双方通过房地产中介向房管部门工作人员递交‘好处费’，再由房管部门工作人员利用职务之便，开具虚假的房产证明，逃避国家税收;

二是部分二手房地产买卖双方和房地产中介方串通，在实际交易时签订一份三方《房地产买卖合同》，办理纳税时则又重新签订一份低于实际成交价的《房地产买卖合同》，意图降低计税基数，少缴税费;

三是撮合未办理房产证的房屋交易。房地产中介为规避法律，在组织房屋买卖双方签订交易合同后，与买卖双方和房屋主管部门工作人员串通，由购房者出资金，售房者与房地产公司撤销原有备案《房地产买卖合同》，再由房地产公司重新与购房者签订合同，并到国家相关部门备案，完成产权转移，逃避国家税收。彭华富寥寥数语，就大体勾勒出了涉案房地产中介机构的“伎俩”。

案例

“阴阳合同”&虚假证明

孙琼玉在叙州区柏溪镇城北新区一曼大道的“拉菲·好望山”有套面积80余平方米的房屋想要出售。通过房地产中介机构的牵线搭桥，他最终和萧婉婷(买家)签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定该房屋的转让成交价为50.98万元，并约定孙琼玉(卖方)支付7647元佣金，萧婉婷(买方)支付7647元佣金及过户所需的所有税、费。

截至到此，一切都还合理合法，但接下来，“猫腻”就出现了。

房地产中介机构组织买卖双方重新再签订了一份意图为少缴税费的备案《房屋买卖合同》(又俗称“阴阳合同”)，约定的交易总售价为27万元，比之真正的实际交易价格足足少了23.98万元。

“从房屋购买方提供的上税票据显示，其实际上是按照27万元的交易售价缴纳的契税。”彭华富表示，“消失的23.98万元购房款自然也就不再上税了。”

事情还没完呢，由于该房屋在交易时未满两年，需缴纳增值税，于是房地产中介机构的原权证人员邓磊、原叙州区房地产管理局工作人员赵倩及萧婉婷(买方)一番“商议”后，决定在萧婉婷(买方)交纳11500元费用后，由赵倩出具虚假证明，证明该房屋在交易时已超过两年。

这样，萧婉婷(买方)免交了增值税，而房地产中介机构和赵倩也“各有进项”。在他们皆大欢喜的同时，本应被税务部门收取的增值税自然也就“消失无踪”了。

“阴阳合同”&产权更名

2018年9月，钱国富(房屋售卖方)在叙州区柏溪镇“金沙首座”有套房屋想要出手，但这其中有个“碍难”——与该房屋相配套的地下车位的产权拥有者是钱国富的父亲钱斌。虽然钱斌从开发商(绵阳树高公司)处购得车位并赠与儿子(钱国富)，在当时还未有产权证。而根据《城市房地产管理法》第三十八条：“未依法登记领取权属证书的”房地产不得交易。

为完成该套房屋交易，房地产中介机构又一次串通叙州区房地产管理局工作人员赵倩，玩起了“移花接木”的把戏。

由周丽梅(买方)给予赵倩7000元“好处费”，通过赵倩联系开发商(绵阳树高公司)，让钱斌向绵阳树高公司提交地下车位更名申请，再由周丽梅与绵阳树高公司签订地下车位认购合同。

在收到“好处费”后，赵倩立马与绵阳树高公司融资部联系，启动了该车位的更名程序。因为车位买卖是无需在房管局备案的，只需在房地产公司办理更名即可。

该申请于2018年8月29日在绵阳树高公司销售部审核通过，之后便顺利办理在了周丽梅名下。就这样，钱国富不缴纳一分钱税费，就成功地把车位卖与了周丽梅并完成了产权转移。

另外，在整套房屋的交易总价上，旨在降低计税基数少缴税费的“阴阳合同”又“粉墨登场”了。

据叙州区市场监管局调查，房地产中介机构在协助买卖双方交易时，实际成交价为270万元(房屋成交价257万元+车位成交价13万元)。但在买卖双方重新签订的《备案房屋买卖合同》中，上税备案成交价就神奇地变为了75万元。

近200万元的成交金额被《阴阳合同》所掩盖，其结果就是，按照房屋的实际成交价257万元，周丽梅本应上税38550元，但实际上税额却是10714元，两者相差27836元。在整笔交易中(包括房屋和车位买卖)，房地产中介机构收取了周丽梅中介服务费2万元。

处罚依据何在？

调取涉案房屋的登记、交易和纳税情况，一番抽丝剥茧后，无论虚假证明、“阴阳合同”还是无证过户，二手房买卖双方、房地产中介方、相关管理部门工作人员相互串通，以种种违法手段逃避国家税收的事实都得以真相大白。

《合同违法行为监督处理办法》规定“当事人不得利用合同实施下列危害国家利益、社会公共利益的行为：(一)以贿赂、胁迫等手段订立、履行合同，损害国家利益、社会公共利益;(二)以恶意串通手段订立、履行合同，损害国家利益、社会公共利益;(三)非法买卖国家禁止或者限制买卖的财物。”

彭华富表示，这20家房地产中介方作为专业从事房屋经纪服务业务的市场主体，应对《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《合同违法行为监督处理办法》、《税收征收管理法》等法律法规知悉，但他们往往为了获取佣金，通过与买卖房屋双方和房管部门工作人员串通、出具虚假证明、签订低价合同、组织不得交易的房地产进行交易，致使国家税收流失，其行为应当予以处罚。

依据《行政处罚法》第二十三条和《合同违法行为监督处理办法》第十二条之规定，叙州区市场监督管理局对全部当事人作出责令改正违法行为，并处罚款8000—30000元的行政处罚，共计处罚款35.35万元。

亡羊补牢未为晚

俗话说，亡羊补牢未为晚也。在对于辖区房地产中介市场乱象丛生情况进行专项整治的同时，叙州区市场监督管理局也就今后如何避免类似的违法情况再度发生，提出了建议：

一是由区住建城管部门牵头，组织税务、市场督管等部门开展法律法规专项培训，要求房地产中介各市场主体建立学法用法的常态工作制度;二是要严格执行《房地产经纪管理办法》，加强日常监管，建立监管档案，对违法行为进行查处、建立联合惩戒机制;三是帮助房地产中介各市场主体建立起行业协会，强化行业自我约束。

彭华富还重点提出，从此次专项整治调查结果来看，房屋中介公司与买卖双方及房管部门工作人员相互串通，通过虚假证明、“阴阳合同”等违法手段逃避国家税收，其实是钻了各部门信息未能共享的“空子”。他表示，解决数据共享的“最后一公里”是有效的监管手段。

(文中所有涉案人员均为化名)

《新三江周刊》头条报道组 银于佳 冯璐平

原标题：2019年宜宾房屋交易逃税第一案

文章来源：宜宾传媒网

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