上周，本报报导了广州服务式公寓租金拖一线城市“后腿”的新闻。现在，长租公寓的大数据又来了：广州的平均租金与京沪两个城市相比，又低了50-100元/平方米/月。
戴德梁行近期发布的《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》显示，以五大品牌公寓为调查对象结果显示，北京和上海的平均租金高于150元/平方米/月，而包括广州在内的11个城市平均租金处于50元/平方米/月到100元/平方米/月，租金差距较大。
图1：城市长租公寓及当地参考住宅平均租金
开发商品牌扩张迅猛 一居室产品是主打
报告指出，伴随各项租赁市场相关政策的出台，令长租公寓市场发展步入快车道。作为近年来房地产三级市场的一个新兴行业，长租公寓吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与。
从门店数量来看，五大品牌运营商（品牌名称具体看图2）在样本城市共拥有门店537家，其中魔方公寓拥有130家，占比24%，领跑全国。而这两年才起步的房企系品牌，借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势，发展最为迅猛。
除传统的市场玩家外，大型国有租赁企业在政策支持下利用自身优势，在租赁住房市场快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试，发挥了带动作用。除此之外，银行、互联网大鳄也成了长租公寓的重要参与主体。
图2 全国五大长租公寓品牌运营商分布情况及门店数量
在产品供应方面，由于年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，一居室（包括单房和一房一厅）仍是主打产品，其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。
快速布局一线及强二线城市
根据戴德梁行研究调查，五大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月到659.3元/平方米/月，其中北京和上海的平均租金相对较高，沈阳、郑州、武汉及重庆低一些。
在市场分布上，根绝戴德梁行调研发现，上海在16个样本城市中公寓门店数量最多，达116家，其后依次为广州、北京等，分别有82及59家。
图3 各城市五大长租公寓品牌门店数量及平均租金情况
报告指出，由于长租公寓的盈利模式尚不明朗，行业平均回报率难以高于2%，如何建立良好的盈利模式成为了困扰长租公寓行业发展的核心问题。目前长租公寓多以 “二房东”模式运营，这种模式依靠租金差赚取收益，但运营商在前期需要承担收房成本、装修费用等，前期资金投入大，投资回报期相对较长。虽然也有通过收购房源进入租赁市场的重资产模式，但国内尚未出现成熟且有影响力的品牌。
南都记者 伊晓霞
作者：伊晓霞
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