5月1日起，苏州出租屋正式“N+1”合法化。这并非首例，实际上，随着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在不少城市获得合法身份。在业内看来，在符合消防规范条件下，‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源，缓解租金高企的状况。不过，在北京市场，虽然“N＋1”模式也被运用在分散式长租公寓中。但北京租赁政策并未向允许“N＋1”的方向推进。
5月苏州出租屋“N+1”明确合规
5月1日起，苏州出租屋正式“N+1”合法化。经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准《苏州市出租房屋居住安全管理条例》（以下简称苏州出租条例）将开始施行。其中明确了租赁和治安管理、消防管理以及法律责任。
苏州出租条例规定，出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位。卧室和使用面积不满十二平方米的起居室（厅）不得隔断出租。使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租；但是，县级市（区）人民政府规定起居室（厅）不得隔断出租的除外。起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。
此外，苏州出租条例还规定，出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，苏州租赁需求较大，通过类似隔断可以形成较多的房源供给，这一政策的出台，可以利好平抑租赁价格的上涨。而从实际过程看，隔断也有很多要求，比如限定在客厅等物业中，需要满足消防和采光等硬性要求，从这个角度看，后续隔断物业也需要做好相关的规范操作。
不仅如此，苏州出租条例的施行，也意味着出租屋是否合规有了明确的界限，有利于相关部门对于租赁市场的查违。房东东公寓学院全雳指出，如果将厨房、卫生间、阳台等隔断，作为房间出租的，或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多间的，将被定为违规或群租房，这类房屋不仅作为重点打击对象，还要承担法律责任。
“N+1”普遍存在于二手房市场
新京报记者了解到，所谓“N+1”，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。由于旺盛的租赁需求，此前“N+1”模式在全国化推进。
2015年，上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，明文规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。由此，上海开始尝试N+1的租房方式。
随着各地租赁市场的发展，N+1模式在不少城市获得合法身份。以武汉为例，2017年11月14日，武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，相关条款明确规定：单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租，不得破坏房屋承重结构，不得加建厨房、卫生间。
“我个人支持‘N+1’模式合法化，反对的是‘N+N’。”北京房地产中介行业协会会长李文杰指出，受容积率和设计规划影响，过去很多房子面积都很大。而工薪阶层最需要的租赁房屋租金，3000元以下占绝大多数，这些房屋相对面积较小，因此，对绝大多数租赁需求而言，在房源匹配上有所错位。在符合消防规范条件下，‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源，缓解租金高企的状况。
值得注意的是，近年来，国家支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市，多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，其中，集体土地建设租赁住房是重点支持的内容。在业内看来，集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给，加速住房租赁市场有序发展具有重要作用。
从新建租赁用房角度分析，李文杰指出，集体土地建设租赁住房，是目前可行的供应较大的来源，能满足市场需要，但周期相对较长。而“N+1”模式，则能较快地盘活现有房源，降低租金，同时满足低租金年轻人的需求。
“所谓租赁用房，办公与租赁房源之间不能相距太远，因此，大量租赁行为存在于城区，尤其是商务办公集中区。因此，‘N+1’模式，将长期存在于市区二手房市场中。”李文杰表示。
全雳亦表示，“N+1”是作为城市租赁发展中的必然产物，从更长时间来看，合租都是过渡产品，而不是终极产品，但会长期存在。
北京租赁政策未向允许N＋1方向推进
在北京市场，由于旺盛的租赁需求，此前在北京群租房市场中，将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而“N＋1”模式也被运用在分散式长租公寓中。不过，北京租赁政策并未向允许“N＋1”的方向推进。
据2014年6月《新京报》报道，在“首都综治委针对群租房治理工作会议”上，相关负责人提到了“N+1”的新型治理模式。但是，这种模式必须在满足消防安全，采光、透气正常的前提下进行。不过，并未有明确文件表明该模式已经正式实施，所以，关于这种“N+1”的出租房是否合法的问题，在行业内一直比较模糊。
对于隔断房是否合法的问题，早在2013年7月，北京相关通知明确：“住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”同时规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。”
在此背景下，去年5月，北京市住建委、市公安局、市规土委还联合制定了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》。该政策指出，租赁型职工集体宿舍是专门租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的租赁房屋，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人，其供应渠道为集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。
对此，首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出，该政策从另一个渠道减少了“N+1”的需要。加上租赁需求有高、中、低端之分，大户型的租赁需求同样存在，因此，在她看来，北京租赁政策不会向允许“N＋1”的方向推进。
李文杰亦表示，目前北京正有序疏解非首都功能，对居住安全方面的规范也较为严格，加上租金水平较为稳定，因此，预计会维持目前的相关政策。
新京报 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆
