网易研究局NO.609
孙建波（中阅资本总经理、首席经济学家）
人民银行最近动作比较多，典型的就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）形成机制，这一机制，可以理解为“贷款利率市场化”。贷款基础利率（LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
有了这个贷款基础利率（LPR），人民银行就好规定其他利率了。这不，个人房贷利率，就依据这个，产生了。
1、遏制炒房长效机制：加息不低于60个基点
个人住房贷款，这次是规定：首套房，不低于贷款基础利率，二套房的，不得低于贷款基础利率加上60个基点。也就是说，如果基准利率4.9%，二套房贷就至少要加0.6%，总利率不低于5.5%。
政策的内涵，非常明确，给二套房上了永远的紧箍咒，今后的任何城市，任何时间，想突破这一政策底线，恐怕是不容易的。这也就意味着，二套房，利率成本比首套房要高，成为一种长效机制，将限制炒房和改善型住房。
本次政策，对于首套房，要求不低于贷款基础利率；商用房政策和二套房一致，加成不低于60个基点；对于公积金，没特别规定。
商用房，在几年前，被当做限购的替代品来炒。后来在一系列限制政策中消停了。本次利率新政，也明确了对商用房的利率加成，也是为了限制商用房被用来投机。
2、等待房地产全面软着陆
为什么要遏制二套房消费呢？
看一下中国每年的住宅竣工量，就明白了。2014-2018年，中国每年的全社会住宅竣工量均高于28亿平米。中国的人口，尚不足14亿，这就意味着每年人均新增2平米的住宅。如果住宅的保质期是70年，按照这种速度下去，每年不考虑增长，也要人均超过140平米的住宅。这，现实吗？
所以，我预测，中国的住宅建设量，今后每年都要下降。下降的幅度，也许比我画出的示意图，要更严重。
当然，如果任由市场疯狂，房地产可能还要多疯几年。但是，如果疯得太厉害，将来掉下来就会更惨。所以，人民银行的贷款政策，就要态度鲜明地表示：不支持二套房。
只有房地产真正软着陆了，中国经济，才会接触“建筑业危机”的风险。对二套房的利率加成，不是一天两天的，要等到中国房地产业全面软着陆之后，才有可能改变。
3、未来该持有什么资产？
国家不许炒房，就不要炒房。因为房子盖得实在太多了。如果继续这一趋势，泡沫破灭会很严重。
政策正在起作用，近年来，三四线城市的房价炒作现象渐渐降温。只有高铁枢纽城市，得益于都市圈核心的区位优势，房价保持了一定的稳定性，但也不再疯涨。如果房子是用来住的，房价的参照基准就应该是租金。将来，哪些城市哪些区域的租金高，房价才会高。那么，投资房子，也就不再是为了“涨价卖出”，而是为了赚租金。
当前，大多数银行和证券公司的理财产品还是能维持3%以上的回报的。这也就意味着，如果一个地方的年租金和房价之比低于3%，就不是好的投资选择。按照这一指标来看，目前大多数房子，并不具备好的投资价值。
当房子的配置价值下降，资产配置，必然要涌向实体经济。支持实体经济的，就是债券和股市。优秀的公司的债券和优秀的公司的股票，将成为长期中优于房地产的选择。实际上，股市这两年兴起的“核心资产”配置思路，正是新形势下的典型资产配置现象。
债券市场和股票市场的风险特征，与房地产市场是完全不同的。很多人持有房子，是认为不管如何下跌，总还剩下房子的使用价值。其实，这只是一种错觉，只要不是自己住的，房子的价值就只能用租金或销售价格来衡量。
债券市场，就要关注信用风险；股票市场，就要关注股市周期和股价波动风险。这也就是金融投资领域越来越机构化的原因。想想也是，买房子，不用通过什么基金经理帮你买，你自己对你周边的房子更了解。买债券，买股票，背后的公司，只有专业的机构才能研究得清楚，投资的机构化，也就成为必然的趋势了。
未来持有什么资产？通过投资基金，持有优秀上市公司的债券和股权，将取代过去的住房投资。
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