衢州市区城中村搬迁改造实施办法
（送审稿）
第一章 总则
第一条 为保证衢州市区城中村搬迁改造（以下称城中村改造）依法、健康、有序地进行，促进城市功能区块建设和转型升级，实现市区改造建设的统筹协调和可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律法规规定，结合衢州市区实际，制定本办法。
第二条 在衢州市城市总体规划用地范围内，经市政府批准，因实施城中村改造征收集体土地而拆除房屋及其附属物的补偿、安置等事宜，适用本办法；在衢州市城市总体规划用地范围内的其他集体土地上房屋征收补偿安置也适用本办法规定的政策。
第三条 柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会为本行政区域内城中村改造建设的责任主体，分别负责本行政区域内城中村改造的实施工作。具体承担改造计划和改造方案制定、项目前期、土地及房屋征收安置组织协调、安置房落实、配套基础设施建设、管线迁移、地块管理、社会稳定等工作，履行改造资金自求平衡的职责。
市住建、资源规划、发改、财政、综合执法、人力社保、农业农村、公安、司法、市场监管、民政、卫健、环保等有关部门应按照各自职责，互相配合，形成合力，共同推进城中村改造工作的顺利实施。
第二章 基本条件和实施程序
第四条 列入城中村改造的行政村应符合下列条件：
（一）符合城市总体规划和土地利用总体规划；
（二）农用地基本被征收或规划近期内农用地被基本征收的行政村；
（三）村两委班子意见统一，同意实施“城中村”改造，并经党员、村民代表会议通过。
第五条 实施程序。
（一）申请。村委会向所在的街道（乡镇）提出改造申请，经街道（乡镇）审查同意后，按行政管辖分别报柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会审核。
提出城中村改造申请时应提交下列材料：
1．经属地公安派出所或街道（乡镇）审定的村民详细统计资料；
2．行政村范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；
3．村民代表大会做出的对本村进行改造的决议。
（二）编制改造计划和专项规划。柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会根据区域内各行政村的申请情况和年度用地计划，编制本行政区域内城中村改造总体计划和分年度计划，合理控制规模。
对列入改造计划的行政村，根据城市总体规划要求，以项目为单位编制城中村改造专项规划，专项规划报市规划部门审定。
（三）编制实施方案。根据改造计划和专项规划，柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会负责编制城中村改造项目的具体实施方案。
城中村改造实施方案应包括以下材料：
1．各城中村申请资料，所在街道（乡镇）的审查意见书；
2．各城中村改造项目的范围、性质和投资规模；
3．城中村改造其他有关要求。
（四）审查批准。市城中村改造工作领导小组对各区域上报的城中村改造实施方案进行审查，审查通过后报市政府批准。
（五）组织实施。城中村改造实施方案经市政府批准后，由柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会负责具体实施。
第三章 征收管理
第六条 为确保城中村改造的顺利实施，必须依法征收城中村改造范围内的集体土地，并对集体土地上的建筑物、构筑物等附着物予以补偿。
第七条 经批准进行城中村改造的行政村，由柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会发布《城中村改造告知书》。
第八条 《城中村改造告知书》发布后，相关部门在城中村改造范围内依法暂停办理下列事宜，直至改造结束：
（一）公安部门暂停办理户口迁入、分户手续；
（二）资源规划、建设部门暂停办理房屋的买卖、交换、新建、改建、扩建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续；
（三）市场监管部门暂停核发营业执照。
暂停期间内，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、中专以上院校学生以及刑满释放人员回原籍，确需办理户口登记、迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口登记、迁入手续。
第九条 《城中村改造告知书》发布后，城中村改造范围内被征收人在规定的期限内，到所在村如实申报户籍、家庭常住户口、被征收房屋及其附属物等补偿依据。申报材料如下：
（一）户口簿；
（二）《不动产权证书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其他有效权属证明；
（三）房屋租赁和抵押典当协议等。
第十条 《城中村改造告知书》发布后，城中村改造范围内房屋所有人有下列情形的，不作为征收补偿安置的依据：
（一）户口迁入的（第八条第二款的情形除外）；
（二）房屋买卖、交换、新建、改建、扩建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当的。
第十一条 征收面积认定。被征收人的房屋建筑面积和土地使用权面积以被征收人的《不动产权证书》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》为依据认定；两证不全或无证的，以相关行政主管部门核定的面积为依据确认房屋建筑面积和土地使用权面积。
被征收房屋由被征收人提供下列证件或有效凭证：
（一）不动产权证书或房屋所有权证、土地使用权证；
（二）街道办事处（乡镇政府）和土地行政主管部门的有关凭证；
（三）建房批准文件；
（四）改、扩、新建的批准文件；
（五）城中村改造实施单位认为需要提供的其他凭证。
第十二条 安置人口按被征收户在本村集体经济组织成员数确定，并按以下情形进行相应增加或核减:
（一）有下列情形之一的，可以增加1个安置人口：
1．已领取《独生子女父母光荣证》的；
2．符合再生育条件且已领取准生证明的；
3．已婚尚未有子女且符合计划生育政策的。
（二）有下列情形之一的，可以列入安置人口：
1．原户口在本村的现役军人（不含现役军官）；
2．原户口在本村的在校大、中专学生和在读研究生；
3．配偶及其22周岁以下子女为户改前非农业户口且未享受房改、政府保障性住房等政策的；
4．居住在本村户改前的红蓝印户口、土地征收农转非人员，不占国家机关、事业单位正式录用编制且未享受房改、政府保障性住房等政策的；
5．因在户口所在地无人赡养而在本村实际居住2年以上的房屋所有人夫妻双方父母，且未享受过农村宅基地审批建房的；
6．依法办理了收养登记的；
7．原户口在本村的正在服刑人员；
8．法律、法规规定的其他人员。
（三）有下列情形之一的，不列入安置人口：
1、挂靠在本村的外来人员；
2、国家机关、事业单位正式录用在编人员（含离退休人员）；
3、被征收人的成年子女，在本村（社区）征收区域外另有宅基地房屋的；
4、已享受过集体土地上房屋征收公寓安置、“房票”安置等政策的人员；
5、已享受房改、政府保障性住房（租住的除外）等政策人员；
6、其他特殊人员。
（四）集体土地上房屋征收公告发布后，自公告之日起至公告规定的签约期限内出生的人口应当作为安置人口，被征收人在签约前死亡的，不计入安置人口。
（五）符合分户条件且已办理分户的被征收户，但不动产权证或房屋所有权、土地使用权证未分立的，按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置。父母原则上随一名本村集体经济组织成员子女安置。
第十三条 在城中村改造范围内，涉及国有土地房屋征收的，按衢州市区国有土地上房屋征收与补偿政策执行。
第十四条 城中村改造实施单位与被征收人应当在公告规定的期限内就房屋征收、补偿、安置等事项签订书面协议。协议内容应当明确补偿形式、补偿金额、安置方式、安置地点、安置面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等。
第十五条 房屋征收补偿安置协议签订后，被征收人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，城中村改造实施单位可以依法向人民法院起诉。
第十六条 被征收房屋有下列情形之一的，由城中村改造实施单位提出补偿安置方案，向公证机关办理证据保全后实施征收：
（一）有产权纠纷的；
（二）产权人下落不明的；
（三）暂时无法确定产权人的。
第四章 补偿与安置
第十七条 城中村改造征收合法住宅房屋，实行产权调换安置、“房票”安置、货币补偿安置。
产权调换安置是指征收实施单位向被征收人提供公寓式住宅作为产权调换用房，安置被征收人。
“房票”是用于被征收人在衢州市城市总体规划用地范围内购买商品住宅结算的特定票据。“房票”安置是指被征收人使用“房票”购买由房地产主管部门监管的商品住宅和市场上的二手房来解决安置住房。“房票”安置具体实施办法另行制订。
货币补偿安置是指征收实施单位提供补偿安置资金，由被征收人自行解决安置住房。
第十八条 被征收人选择产权调换安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）合法面积封顶安置
按被征收住宅房屋合法建筑面积，以小户（1-3人）不高于315平方米、中户（4-5人）不高于360平方米、大户（6人及以上）不高于420平方米封顶安置。
（二）可审批面积封顶安置
被征收人符合现行的农民建房条件和“一户一宅”政策，不违反父母随子女安置原则的，按柯城区、衢江区农户建房审批标准执行。
（三）托底保障安置
安置面积按安置户计算人均不足50平方米的，可按人均50平方米最低保障安置面积安置。被征收人在征收范围外另有集体土地住宅房屋的，在计算最低保障安置面积时，应当合并计算其住宅房屋建筑面积。分立前原合法住宅房屋面积达到人均50平方米以上的，不享受人均50平方米最低保障安置。·
（四）被征收房屋价格按重置价格结合成新率确定，未建部分面积不计价值。
（五）产权调换安置房在被征收住宅房屋合法建筑面积或安置户最低保障安置面积范围内的，安置房按重置价结算，超出部分按综合成本价结算（柯城区、衢江区政府，衢州绿色产业集聚区、市西区管委会自行确定）。
（六）安置地点按照城市规划要求合理安排，土地取得方式为出让。
第十九条 被征收人选择“房票”安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）合法面积封顶安置
按被征收住宅房屋合法建筑面积，以小户（1-3人）不高于315平方米、中户（4-5人）不高于360平方米、大户（6人及以上）不高于420平方米封顶安置。
（二）可审批面积封顶安置
被征收人符合现行的农民建房条件和“一户一宅”政策，不违反父母随子女安置原则的，按柯城区、衢江区农户建房审批标准执行。
（三）托底保障安置
安置面积按安置户计算人均不足50平方米的，可按人均50平方米最低保障安置面积安置。被征收人在征收范围外另有集体土地住宅房屋的，在计算最低保障安置面积时，应当合并计算其住宅房屋建筑面积。分立前原合法住宅房屋面积达到人均50平方米以上的，不享受人均50平方米最低保障安置。·
（四）结算办法：
1、被征收房屋合法面积按照重置价格确定。未建部分面积不计价值。
2、被征收房屋合法建筑面积超过“房票”安置面积部分价格，按征收时重置价格的3倍补偿。
第二十条 被征收人选择货币补偿安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）被征收房屋面积按合法建筑面积计算；
（二）被征收房屋价格按征收时重置价格的3倍补偿。
第二十一条 被征收房屋的阁楼、架空层不作为安置依据，由城中村改造实施单位按重置价格给予补偿。
第二十二条 被征收人在征收红线范围内的附属仓库、牛棚、猪舍、室外厕所、门斗等不作为安置依据，由城中村改造实施单位给予相应补偿。
第二十三条 被征收房屋装修、其他附属物（构筑物）、临时建筑等补偿标准参照衢州市区国有土地上房屋征收补偿相关标准执行。
第二十四条 被征收人在征收红线范围内的违法建筑不作安置，被征收人须在规定的期限内自行拆除，不予补偿。
被征收人已依法取得宅基地建造新房，但未按规定拆除旧房的，该旧房不作为安置依据，并应当在规定的期限内自行拆除，不予补偿。
第二十五条 城中村改造实施单位应当支付被征收人临时周转及搬迁费用。
（一）临时周转费。被征收人自行解决周转用房的，按被征收房屋合法建筑面积支付不高于10元/月·平方米的临时周转费，每月每户不足600元的，按600元计发。临时周转费自搬迁之月起到被安置后4个月计算。选择产权调换方式且采用多层公寓安置的应在24个月内安置完毕，采用高层公寓安置的应在36个月内安置完毕，超过以上期限未提供安置房的，自逾期之月起加倍支付临时周转费；选择“房票”安置的临时周转费按24个月支付；选择货币补偿安置的临时周转费按12个月支付。
（二）住宅搬迁费。按每户2000元/次支付。选择产权调换安置或“房票”安置的，被征收人从被征收房屋迁往周转房时应支付搬迁费，从周转房迁往安置房时应再次支付；被征收人从被征收房屋直接迁往安置房、选择货币补偿的，支付一次搬迁费。
第二十六条 被征收人的征收奖励。按被征收房屋的合法建筑面积不高于400元/平方米标准实施，具体奖励办法由柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会确定。规定期限内，征收范围内（以行政村为单位）涉及的所有被征收人全部在规定时间内签订协议并交付拆除的，按被征收房屋的合法建筑面积再给予60元/平方米的奖励。
第二十七条 征收集体土地非住宅房屋，原则上按征收时重置价格的2倍给予货币补偿。
征收非住宅房屋涉及的临时周转费、搬迁费、停产停业损失、房屋签约和腾空等补助奖励标准参照衢州市区国有土地上房屋征收补偿相关标准执行。
第二十八条 征收出租或出借的住宅用房，对承租人或借用人不予安置和补偿，由产权所有人自行处理租借关系。
第二十九条 对被征收人予以补偿和安置后，被征收房屋由城中村改造实施单位统一拆除。
第三十条 产权调换安置选房方式。原则上按照被征收人协议签订和搬迁腾退的先后顺序选择安置房。
第三十一条 产权登记。被征收人凭《房屋征收补偿安置协议》及其它材料到资源规划部门申请办理《不动产权证》。
第三十二条 交易规定。被征收人选择货币补偿安置，并在房屋被征收后2年内购买衢州市区商品住宅的，凭《房屋征收补偿安置协议》，享受一次免交相当于补偿总额价款部分的房地产契税；被征收人选择产权调换安置或“房票”安置的，对产权调换部分面积或“房票”价值金额，享受一次免交房地产契税。今后安置房上市交易，按规定收取相关交易税费。
第五章 改造资金
第三十三条 城中村改造资金通过市场运作，滚动开发，自求平衡。
第三十四条 设立城中村改造土地收益专户。城中村改造项目范围内经改造盘活的可出让土地，全部纳入政府土地储备。改造地块由市政府负责供地的，土地出让后收入由市财政在扣除必要的税费后按一定比例补助给各责任主体，纳入专户管理。具体补助比例，按“一项目一政策”的原则，提交市区规划土地联席会议研究确定。由各责任主体自行供地的，所得收益一并纳入专户，专项用于城中村改造工作，并在本区域内各城中村改造项目之间统筹安排。
第三十五条 柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会应加强改造资金管理，努力实现本区域内城中村改造资金平衡。
第三十六条 对城中村改造过程中涉及的各项行政事业性和服务性收费，除上缴中央、省部分外，地方留成部分给予减免。电力、供排水、电信、广电、供气等经营性项目建设费用，按实际成本收取。
第六章 法律责任
第三十七条 被征收人弄虚作假，骗取补偿安置费用的，收回被骗安置资金，并由城中村改造实施单位移交有关单位予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 拒绝、阻碍工作人员依法执行征收公务的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 城中村改造实施单位和相关职能部门的工作人员在城中村改造过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门、监察部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 住建、资源规划、综合执法等行政主管部门应当按照各自的职能，加强城中村改造中土地利用、征收安置、规划实施等情况的监督检查，及时纠正、查处违法行为。
第七章 附则
第四十一条 市政府建立市区城中村改造工作考核机制，加强对柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会，市级有关部门任务完成情况的考核。具体考核办法由市政府另行制定。
第四十二条 柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会可依据本办法，结合本区域实际情况，制订具体的实施办法，报市政府批准后实施。
第四十三条 本办法自印发之日起施行。施行前已实施征收的按照原规定执行。
第四十四条 本办法施行后，市政府原制订出台的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
附表：衢州市区城中村搬迁改造征收集体土地房屋重置价格表
说明：
1．房屋重置价成新率标准，房屋建成当年为100%，建筑年限在3年以内（含3年）的不计算折旧，超过3年的每年按1%折旧，房屋最高折旧率不超过30%（含30%）。
2．檐口1—1.7米的楼层部分按标准的30%予以补偿；檐口1.7米以上的楼层部分按标准的50%予以补偿；1.5—2.2米的架空层按标准的50%予以补偿；未经规划审批、擅自加高超过2.2米以上的架空层，仍按标准的50%予以补偿。
3、若市住建局发布的市区房屋征收附着物（构筑物）、临时建筑等补偿标准有调整，集体土地房屋征收重置价格也同步调整。
关于《衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法》（送审稿）的起草说明
一、修改的必要性
（一）根据《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省国土资源厅关于重新公布全省征地补偿最低保护标准的通知》（浙土资发【2017】28号）、《衢州市人民政府关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》（衢政发【2016】6号）等规定，有必要对《衢州市人民政府关于印发衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法的通知》（衢政发【2014】42号）明确的市区集体土地房屋征地收补偿安置标准进行重新公布。
（二）随着杭衢高铁、杭金衢高速公路拓宽等一批重大项目的布局落地，为保障项目建设需要，有必要对市区(规控区外)集体土地房屋征地收补偿安置标准进行适度的调整、完善。
二、修改原则
《衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法》（衢政发【2014】42号）自2014年8月1日实施至今，群众的认同度，政策标准的适用度总体还比较适宜，现主要对相关补偿安置方式及奖励标准进行适当调整修改，确保政策的合法性、合理性、延续性和可行性。
三、修改过程
根据市政府的部署和要求，市资源规划局专门成立政策调研组，对市区集体土地房屋征收政策开展调研。在认真梳理现行政策，分析实际工作中遇到的问题基础上，广泛征求各区块主体及有关单位的意见。5月14日，市资源规划局召集柯城区、衢江区、衢州绿色产业集聚区、西区等单位征迁部门负责人进行了讨论；6月27日，市资源规划局再次组织各区块分管领导及相关单位负责人进行了讨论。根据征求的意见，形成该征求意见稿。8月9日，毛建民副市长主持召开由柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、西区、资源规划、住建、发改、财政、司法局等分管领导参加的征求意见会。市资源规划局根据征求的意见、建议情况，经过多次修改完善后，形成了《办法》（送审稿）
四、主要修改完善内容
（一）适用范围
第二条明确了适用范围为衢州市区范围内（未列入衢州市城市总体规划用地范围的柯城区、衢江区行政区域）集体土地征收涉及房屋及其附着物的补偿、安置等事宜，适用本办法。
（二）安置人口的认定
安置人口的认定根据近几年户籍制度改革及拆迁过程中碰到的实际问题做了细化明确：
一是《办法》第十条安置人口按被征收户在本村集体经济组织成员数确定。
二是居住在本村户改前的红蓝印户口、土地征收农转非人员，不占国家机关、事业单位正式录用编制且未享受房改、政府保障性住房等政策的，可以列入安置人口。
三是规定了国家机关、事业单位正式录用在编人员（含离退休人员）、已享受过集体土地上房屋征收公寓安置、“房票”安置等政策的人员不列入安置人口。
四是对原政策规定在签约期间死亡的不计入安置人口。调整为：安置人口认定的起止时间进行明确，规定在签约截止日前出生的计入安置人口，在签约前死亡的人口不计入安置人口。符合通行的做法，更具人性化。
（三）安置户的认定
《办法》第十一条明确了父母原则上随一名本村集体经济组织成员子女安置。
（四）产权调换安置面积的认定
《办法》第十八条根据近几年实际拆迁安置的做法增加了合法建筑面积不高于420平方米封顶安置、可审批面积按柯城区、衢江区农户建房审批标准执行、托底保障安置按人均50㎡最低保障安置面积安置、被征收人为非本村集体经济组织成员的，被征收住宅房屋《不动产权证书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其他有效权属证明齐全的，原则上只享受货币补偿安置。被征收人在规定期限内签约，且按期腾空交付房屋的，可按被征收住宅房屋合法建筑面积，以不高于270平方米封顶产权调换安置，这样可以兼顾各种情况利益，有利于快速推进拆迁工作。
（五）迁建安置用地面积的认定
迁建安置用地面积按安置人口数，划分为大、中、小户三个标准，按柯城、衢江区农民建房审批政策确定用地面积。
（六）征收奖励
根据目前集体房屋拆迁实际实行的征收奖励标准：《办法》第二十七条 被征收人的征收奖励。按被征收房屋的合法建筑面积不高于400元/平方米标准实施，具体奖励办法由柯城区、衢江区、集聚区、西区确定。规定期限内，征收范围内（以行政村为单位）涉及的所有被征收人全部在规定时间内签订协议并交付拆除的，按被征收房屋的合法建筑面积再给予60元/平方米的奖励。即由200+60元/平方米，提高至400+60元/平方米。
（七）临时安置费
根据目前集体房屋拆迁实际实行的标准临时安置费：办法》第二十六条 被征收人自行解决周转用房的，临时安置费标准按被征收房屋合法建筑面积10元/月·平方米计算，每月每户不足600元的，按600元计发。即由6元/月·平方米+每户400元提高至10元/月·平方米+每户600元。
（八）集体土地房屋征收重置价格
根据市住建局《衢州市住房和城乡建设局关于公布市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准及装修补偿参考价格的通知（衢政发〔2017〕79号）》的规定，对集体土地房屋征收重置价格中的砖木结构调整为800元/平方米、其他结构600元/平方米。合法的附属房补偿标准调整为砖混结构600元/平方米、砖木结构400元/平方米、其它200 元/平方米。
（九）具体实施办法的制定
由于各区域在实际实施拆迁安置中都有各自制定了符合自己特点的实施办法，为保障政策的严肃性、统一性，建议：各区块制订具体的实施办法，必须报市政府备案后方可实施。
2019年8月9日
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征求意见截止时间：2019年9月3日
反馈部门：市司法局政府法律事务处
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