最近这几年，关于房子是否已经过剩的问题开始成为了大家关注和争论的焦点。在笔者看来，这仿佛就是一个无解的问题：如果说房子过剩了，可开发商还在大量建房子，很多购房者也仍旧还在着急买房子。反之，如果说房子没过剩，但根据国家统计局数据显示，截至2018年，我国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米，比1978年增加了32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。对此，地产大佬潘石屹甚至认为，这个数字已经达到发达国家水平，同过去相比，房子已经不再是刚需了。看着这样婆说婆有理，公说公有理的答案，购房者可能变得更加迷糊了。接下来，我们不妨仔细算一算房子到底有没有过剩。
房子到底过剩了多少？计算出的答案“怪吓人”
我们以城镇居民住房为例：
首先，根据国家统计局数据显示，从1978年到2018年，我国常住人口城镇化率从17.92%提升到59.58%，城镇常住人口从1.7亿人增加到了8.3亿人。此外，国家统计局数据也显示，目前我国城镇居民人均住房建筑面积达到了39平方米。这样我们就可以知道：全国城镇住宅面积=39平方米（城镇人均住房面积）*8.3亿（城镇人口总量）=323.7亿平方米。
其次，按照平均一套90平方米的房子来计算，我们基本就可以知道：全国城镇住房总量=323.7亿平方米（全国城镇住宅面积）÷90平方米（平均一套房子的面积）=3.6亿套。可能有人会问了，为什么要以90平方米为划分依据呢？其实，2006年国家发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中对此进行了明确规定：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工商品房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发商建设总面积的70%以上。因此，以90平方米为标准是相对比较合适的。
最后，按照一个三口之家的标准可知，全国城镇总人口=3.6亿套（全国城镇住房总量）*3（三口之家标准）=10.8亿。但是，根据目前的城镇化水平来看，我国城镇常住人口为8.3亿，显而易见，住房总量的确过剩了。那么，到底过剩了多少呢？如果恰好是满足8.3亿城镇人口的住房需求，以三口之家的标准来看，大概只需2.7亿套房。综上来看，目前住房总量差不多过剩1亿套，的确有点“吓人”。
住房过剩1亿套，开发商仍在大量建房？潘石屹“11字”概括原因
通过上文的计算看，目前整体已经不缺房子了，甚至还有过剩的现象。既然如此，为何不少购房者依然还在等待买房呢？为何开发商也仍旧还在大量建房子呢？对于这个问题，潘石屹给出了答案：经过过去20多年的快速发展和建设，我国已经不缺房子了，但是“满足不了的是人们的贪欲”。那么，对于潘石屹的这11个字，我们应该如何理解呢？
笔者认为，过去十多年，随着房产投资属性的逐步扩大，人们对房价走向形成了只涨不跌的观念，而且有钱没钱都要买房成为楼市写照。同时，投机炒房客普遍尝到了通过买房暴富的甜头，房姐、房叔、房婶现象不断出现，虽然面临严厉调控，但是迟迟不愿意退场，这不仅导致住房空置率走高，而且对房价上涨也起到了推波助澜的作用。根据央行数据统计，截至2018年末，中国居民贷款规模达到48万亿，其中住房按揭贷款为25.8万亿，占全部居民贷款的54%，显而易见，住房已经成为了居民的主要消费对象。此外，由于房地产与国民经济、家庭财富都密切相关，如此重要的地位，开发商自然也有押宝房价的心态。
其实，除了潘石屹的“11字”总结以外，建行董事长田国立也表达过类似的观点，他同样认为房子已经盖够了，不少人买了房子也不住，然后就在那儿闲置，同时好多人还有迫切的住房需求。因此，他还提出了破解之道，他认为应该引导消费习惯、金融资本向住房租赁市场倾斜。
对此，笔者基本认同，但个人认为前提应该坚持调控不放松，保持房价长期稳定，只有房价不涨或者微涨，才能逐渐打掉炒房囤房客对房价再次大涨的预期，他们才愿意把空置的房子拿来出售或者出租，从而进一步平衡市场供需关系，减少住房资源的浪费。因此，从这个角度来看，房地产税、空置税的出台大概率会是未来解决住房空置或过剩问题的终极大招，而随着房地产长效机制的进一步推进，这一天应该不会拖太久了。
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