CFIC导读：

近日，鹤岗低至300元／平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间，“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

大家一边对这个东北四线城市的房价充满了好奇与困惑，一边也忧虑“鹤岗之殇”是否并非个例，是否预示三四线城市房价将全面收缩？真实情况到底如何？

苏文（化名）未曾想到，家乡黑龙江鹤岗，这座近乎被遗忘了的东北边陲城市，再次闯进大众视线是以这样的方式。

近日，鹤岗低至300元／平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间，“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

大家一边对这个东北四线城市的房价充满了好奇与困惑，一边也忧虑“鹤岗之殇”是否并非个例，其预示了三四线城市房价将全面收缩？

真实情况到底如何？

当地楼市遇冷

近日，有网友在微博发文称，“东北某四线城市房价已经跌倒令人难以置信的程度了，太夸张了，不敢相信。”

配图显示，3月，鹤岗的均价是1240元／平方米，其中，九州兴建小区周围的均价300元／平方米，320平方米的复式高层只要15万元。”

与当前普遍高昂的房价不同，鹤岗的低房价刺激着被高房价裹挟的民众，有网友玩笑称，要去鹤岗“组团抄底白菜房”。

事件起源地鹤岗，是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，与俄罗斯有235公里的边境线，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域；总面积14684平方千米，下辖萝北、绥滨2县和兴山、向阳、工农、南山、兴安、东山6区，2017年总人口为100.9万人。

鹤岗是一座缘煤而兴的资源型城市。自1917年第一个煤矿开工，至今已有近百年的开采历史。煤炭、石墨、粮食、木材等重要资源富集，其中，煤炭地质储量26亿吨，曾是全国四大煤矿之一。

记者查询房天下平台发现，鹤岗新房并未出现“白菜价”，均价在3200元－4300元／平方米不等。当前鹤岗在售新楼盘有5个，分别为工农区的永丰财富家园、欧洲皇家花园、天水新城，南山区的瑞达锦华公馆和兴山区的北国明珠，其中，最高为瑞达锦华公馆，均价4300元，最低为北国明珠，单价为3200元。

二手房方面，房天下显示，鹤岗当前在售房源有126套，总价最低的大陆南小区仅3.8万元，建筑面积63平方米，每平方米的单价仅603元，即便价格如此低廉，自2018年9月11日挂牌以来，7个多月过去了，仍未成交。此外，其二手房普遍均价在1000－2000余元／平方米。

对于网上曝出的“1万多一套”，鹤岗当地中介杨诚（化名）对《国际金融报》记者表示这一情况确实存在，但这些低价房源大多是位置偏远的棚改房，房屋质量、产证办理相较商品房均存在很大劣势。

此外，据杨诚介绍，鹤岗此前的支柱性产业为煤炭，煤炭资源丰富，经过多年的开采，很多矿区的地下已经塌陷，仅留表面一层地皮，当地人称之为“塌陷区”。这些区域已经不适宜居住，动迁安置过程中，当地居民不少人都分到了房，两三套是常有的事儿，有些甚至分到了六七套。

苏文的舅舅便是手握6套房的幸运儿，因为“搞养殖，拆迁时按面积划分，分到了6套房”，除了一家三口自住外，空置的房源倒成了烦恼，苏文的舅舅一直想租出去，怎奈价格一降再降，始终未出租成功。

杨诚坦言，鹤岗的租房市场确实不活跃，毕竟“本地人很多不缺房，鹤岗的外来人口也不多”。

城市空心化致疲软

鹤岗似乎确实不缺房。

今年3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50－90平方米、房源位于市区内的住房。

苏文指出，导致家乡楼市现状的原因主要在于近年来房子盖多了，而人口却始终在外流。

易居智库研究总监严跃进将这一现象归为“典型的城市空心化导致的楼市疲软”。

以苏文为代表的当地年轻人，大学毕业后纷纷选择去外地打拼，很少愿意留在家乡，在他们看来，这主要缘于煤炭资源枯竭开采受限后，鹤岗始终未发展壮大新支柱性产业，“经济发展不乐观，缺乏好的就业机会，一个月3000块钱是这里大多数上班族最普遍的工作写照”。

苏文坦言，家族中最典型的现象便是如今留在老家的人越来越少，基本为老人和小孩，青壮年大多选择在外工作，前几年逢年过节尚能一聚，如今，随着他和堂兄弟们各自在外地成家立业，即便过年也难得相见。

和苏文家类似的当地家庭不在少数，鹤岗市户籍人口连续16年呈负增长。

根据《黑龙江省统计年鉴》，近年来，鹤岗市户籍人口一直呈下降趋势。自1997年的110.9万人开始，上升至2001年的111.26万人后便一路走低，降至2017年的100.95万人，20年间减少9.95万人，是名副其实的“收缩城市”。

此外，统计数据显示，2010年－2016年，全国小学生流失最严重的城市中，鹤岗和邻近的伊春并列第3，降幅皆为44％，鹤岗小学生由2010年的5万人减少至2016年的2.79万人，近乎腰斩。

在城区人口流失的情况下，鹤岗即使想要依靠城镇化促进楼市发展也显得十分渺茫。截至2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，城镇化率高达82.55％，这个比例已经超过很多发达国家，这也意味着，寄望于农村人口进城落户为鹤岗房价提供支撑作用已十分有限，因为当地楼市的受众基本是上述六个区的存量人口了，而这存量人口还呈现下滑趋势。

事实上，人口流失问题并非仅困扰着鹤岗一地，放至黑龙江这个北方边境省份皆较为突出。

《黑龙江社会发展报告（2017）》显示，黑龙江省人口外流存在年轻化趋势明显、高学历人口比例增加的特点，这可能导致全省整体人口素质和社会文明程度的退化，修复成本非常巨大。

煤城“光芒”不再

在杨诚看来，鹤岗的人口外流离不开经济和气候环境两方面因素的影响。

经济方面，2018年黑龙江省各城市GDP排名中，鹤岗以GDP总量151.4亿元位列全省第12，与2017年持平，在黑龙江全省12个地级市中垫底，仅高于大兴安岭地区。

与黑龙江省其他煤城发展相似，煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体，近年来也遭遇着资源枯竭、产业结构单一的困扰。

苏文的父亲此前供职于龙煤集团鹤岗分公司，这是黑龙江四大煤炭企业之一，曾经是当地红极一时的好单位，如今已不可同日而语。

4月8日，国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到了“收缩型城市”的说法。国家发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

首都经贸大学教授吴康通过研究2007年－2016年十年数据发现，在660个建制市中，总计80个城市出现了不同程度的人口收缩，占比12.1％。这些城市“收缩”各有原因，既有资源枯竭所致，例如鹤岗，也有产业变迁导致的收缩，亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩。

事实上，早在2011年，鹤岗便被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，GDP在2017年前的4年中有3年出现负增长。近年来，鹤岗加速培育石墨烯等替代性产业，

除了经济问题，苏文坦言，气候环境也是很多当地人选择南下的原因。鹤岗市属于北温带大陆性季风气候，主要气候特征是冬季寒冷漫长，年平均气温仅3.8℃，极端最高温度为37.7℃，极端最低温度为－34.5℃，年无霜期平均值为147天。

从小生活在这种极端的气候里，苏文极度渴望南方，高考填志愿时，他一心奔向四季如春的广东，毕业后选择留在南海之滨的湛江工作。在与湛江隔着琼州海峡的海南，苏文的东北老乡不少都在此置业，他们过着候鸟般的生活。在苏文的印象中，2000年出头时，老家的煤矿效益正好，一月工资达六七千元是常有的事儿，早些年攒下的积蓄支撑了身边不少人在海南置业。

四线城市鹤岗楼市的现状引发了很多忧虑，这是否预示了三四线楼市的最终走向？

中原地产首席分析师张大伟认为，个别三四线城市房价下跌并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。他表示，现阶段，三四线楼市还在高位运行，但分化的情况已经出现，“有些区域市场的确熄火了”。

严跃进对此持相同看法，其认为，鹤岗的楼市代表了东北很多地级市的现状，受人口外流和经济因素影响，房地产市场基本处于颓废状态。但严跃进指出，鹤岗和全国其他三四线城市可比性不强，毕竟经济发展情况不一样。

类似收缩型城市的未来发展，在严跃进看来，后续城市定位必然应该是紧凑型，关键要对市区各类资源进行整合，防范城市规模过大，做好既有存量住房的改造，积极导入新的产业，以产业工人导入来培育人气，同时加大棚改力度，必要时需要研究人口回流、高铁开通等城市发展因素，以便可以形成更有利的购房条件。

对于部分唱空情绪，严跃进表示，东北这两年也有一些城市开始崛起了，类似黑龙江佳木斯、黑龙江牡丹江、辽宁丹东等，此类城市过去楼市表现很一般，但基础设施改善后有较明显进步，因此不用太悲观。

本文来源：人民网-国际金融报

作者：孙婉秋

延伸阅读一

在鹤岗，中国楼市的信仰被击碎了

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1.6万一套房

上天要价，落地还钱！

这里说的正是黑龙江的鹤岗市，这个东北城市的房价，已经跌到了让人难以置信的地步。

“不用谈经济学，房子卖的出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”一位鹤岗的网友如此说道。

据网上截图显示，当地大部分楼盘都在几万元，只有一套114平的房标价在10万8。而最低的价格更是到了1万6。注意这里的价格并不是每平米，而是一套房。

为了验证，小编联系了当地的房地产中介，发现这种情况确实存在。根据58同城的数据显示，大量价格只要几万元的房屋正在出售，其中毛坯房的普遍价格都在2万左右，价格最低的一家每平米只要290元。

290元，可能还不够几个人吃一顿饭的钱，在鹤岗却能买下1平米的房子，这着实让人感到心惊。

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煤都的陨落

鹤岗，地处黑龙江省，是一个名副其实的资源型城市，以生产煤炭为主。

鹤岗矿区，是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。自1949年开发以来，鹤岗煤矿带动的就业人数上十万。其中，龙煤鹤岗矿业公司是鹤岗唯一的一户大型企业，占规模以上工业的一半。其所产煤矿的主要供应与黑龙江省和东北地区，还有部分出口。

而龙煤这家公司，更是以效率低下，让全国震惊。

中煤协发布的数据显示，龙煤集团2014年煤炭产量为4905万吨，在国内煤炭企业中排名第17位，产量仅为煤炭龙头企业神华的10%左右，而在职职工却有24万人，高于神华，是全国平均水平的3倍，更搞笑的是，其中只有4万人下矿，还有18万人都在矿上工作。

21世纪经济报道的一篇报道显示，当时龙煤鹤岗公司下辖有8座煤矿，其中1座煤矿就有41个科级机构，159名科级干部，24名矿副总以上领导。煤炭形势最好的时候，井下一线工人的工资也只有大约1万块钱，领导年薪都在20万以上。除了行政冗余，4万多在职员工，还需要养活6万多退休员工，效率可想而知。

于是龙煤集团几乎年年亏损，累计负债已经超过500亿元，2015年开始一直大刀阔斧推动10万人分流改革，但不可避免的带来了人员大规模流失。

连续数年来，鹤岗的政府工作报告都会提到，由于受大环境的影响，龙煤生产不景气，对鹤岗工业形成了负向拉动。许多小型矿场被迫关闭，大型矿场也不断裁员缩小体量，曾经的煤都早已风光不再。

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过山车式的房价

经济的下滑，或许是导致房价下滑的一大因素。但令人意外的是，鹤岗的房价并非一直处于低位。

4年前鹤岗的楼市，还是一片繁华。

瑞达锦华公馆、北国明珠、欧洲皇家花园小区、天水新城……一系列新楼盘的涌入，使得这座年代感特别浓厚的城市，开始变得有些现代化起来。

但房地产大搞开发，也让鹤岗整个城市的房地产库存大幅上升。

2015年12月，和鹤岗新开盘的楼盘一样，永丰财富家园小区新开盘的毛坯房均价到了4100元/平方。业主林建斌就在那时候购入了一套120平方的住宅，首付与各种税费手续费等花去了17万。装修则耗费10万。不过，2016年7月份，林建斌发现小区房价直线下滑，一度跌破2000元/平方米。随后他开始联系律师，组织业主进行维权。

在他看来，小区房价暴跌，是因为2016年开发商把剩余楼盘卖给政府做棚户区安置房，小区涌入大量拆迁户，入住人员素质下降，致使原本定位“高档全封闭小区”的永丰财富家园小区房价大降。因此他认为开发商将房屋卖给政府做棚户区安置，属于“擅自改变房屋用途”。

据安居客数据显示，自2015年起，鹤岗的房价一直处于下跌趋势，从15年的均价4033元/㎡，一直跌到2018年初的3300元/㎡。

直到2018年，鹤岗房地产市场开始了新的一轮上涨。棚户区改革货币化安置在这时候适时出现，2018年1月，《鹤岗市2018年城市棚户区改造安置房屋购买工作实施方案》推出，拉开了棚改货币化安置的序曲。关于棚改的安置问题，鹤岗明显是通过给一定比例的钱给棚改拆迁户，让其自行购房的方式为主。因为在这方案里边，由政府购买存量商品房作为安置房的数量，只有500套。

大量棚改拆迁户持币入市，在“买房致富”成为社会共识的背景下，鹤岗楼市重新往上走。永丰财富家园重新回到了4000序列。

但没能持续多久，棚改货币化安置的潮水在2018年下半年便落下。跟着落下的，是鹤岗的房价。2019年1月，整个鹤岗的均价跌破了1000，再起不能。

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房产不再是金融工具

如今的鹤岗，房子似乎成了一个累赘。

最直接体现则在供暖方面，当地居民供暖价钱为26元/平方米，供暖面积计算，为建筑面积×0.87。也就是说，100平米的房子，一年要缴纳的供暖费为2262元。另外，物业管理费1.2元左右/平方米，物管费每年也要1400左右。

出租市场方面，不少房子对租金的要求为零，只要租客出取暖费与物业管理费，房子就可以签约入住。

在这里，房子不再是人们热捧的“金融工具”。

“1万一套、白菜价、唾手可得”，或许看起来，鹤岗的房价离我们很远，但在大部分的三四线城市，这种情况正在不断出现。

自17年，去库存运动蔓延到三四线城市后，这些小城市的购买需求便剧增，当地的房价也闻声而涨，以前4000元每平方米的房子，眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候，楼市价格受需求推动，继续涨到了8000、10000元每平方米。

但随着棚改的结束，三四线城市的人口，并不足以填补如此多的房屋，再加上国家政策和巨额的负债，这些炒房客不得不将这些三四线城市的房子低价卖出，以填补资金漏洞。但在人口不断流失的当地，并没有新生力量来购买这些房屋，大量的卖单使得价格一低再低，最终导致恶性循环。

在黑龙江西部的大庆，这座曾经产出大量石油的城市，也出现了两三万元可以买一套房子的状况。

可以想象，如果房产税开征，这些房子基本就都成了名副其实的负资产。而房子，也该从一个不断升值的“金融工具”，重新变回满足生活的居住空间了。

本文来源：易简财经（ID：ejfinance）

作者：在家码字威斯克

延伸阅读二

2万元“喜提”一套房，GDP不如沿海一个镇……这座城市怎么了？

2万元能买多大的房子？

对于大部分生活在北上广深和“新一线”城市的居民来说，一平方米也买不起。但是有一个城市，2万元就能实现你的“安居梦”。

最近，网上流传的一张图片显示，在黑龙江鹤岗市，只要花1.9万元就可以买到一套55平方米的房子！折算下来，每平方米单价只有345元！

不过，这样低的房价对鹤岗来说，也绝不是什么好事：经济规模缩小，还不如沿海地区一个强镇；十多年间流失了约10万人口……

城市发展中遭遇的这些“阵痛”，都直观地反映在了鹤岗低迷的房价上。

总价2万元以下房源随处可见

在鹤岗二手房交易网站上，轻轻松松就能找到大量总价在2万以下的房源：

鹤岗“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平方米毛坯房（一室一厅）总价只要1.5万元，折合326元/平方米。

“九州松鹤小区”，一套位于6楼的50平方米毛坯房（一室一厅）总价也只有1.9万元，折合380元/平方米。

从鹤岗市的地图看，这些房源所在小区都位于市区的核心位置，地段并不差。比如说，九州松鹤小区位于鹤岗市委附近，周边有多个市级机关、星级酒店和城市公园。而东山沿河北小区离鹤岗传统繁华地带——向阳区比较近，医院、学校等配套设施一应俱全。

从二手房交易网站提供的数据看，这些房源的价格，已经低到和装修费用比肩。那么，这样便宜的房子，背后会不会有什么猫腻？对于这一问题，当地网友的讨论“点醒”了记者。

在当地贴吧中，不少网民纷纷指出，这样的房子虽然便宜，但从性质上讲，一般都是非常特殊的“棚改房”，办房本、过户等手续非常麻烦，不建议普通购房者购买这样的房产。

记者在和当地房屋中介联系后了解到，网友反映的情况基本属实。一名中介告诉记者，鹤岗的确有许多总价在2万左右甚至价格更低的房源，但这些房源都属于棚改房，并不可能马上就能拿到房本，需要等上几年。至于具体要等几年，这名中介并没有正面回应。

另一名中介虽然强调“房本是一定会有的”，并宣称他手里的房源可以将文件上登记的户主信息直接从之前的房屋所有权人改成有意购房者，但他也没有回答记者“多久才能拿到房本”的问询。

记者还注意到，这些低价房源一般都是多层住宅的6~7层。为什么楼层越高，房房价越低呢？接受采访的中介向记者表示，这些多层住宅一般不配电梯，所以高楼层比低楼层便宜些。

而根据我国现行《住宅设计规范》显示，七层及七层以上住宅必须设置电梯。也就是说，这些不配电梯的住宅从建设的时候就低于国家标准，因此，上述房源能有如此低的价格，也并不令人感到意外。

鹤岗房价到底多高？

网上流传的总价2万元的房子其实是性质特殊的棚改房，那么在鹤岗要买一套有房本、能正常过户的商品房，究竟又要花多少钱呢？

有中介告诉记者，目前位于市中心区繁华地段的商品房均价普遍在2000元/平方米。

根据网上挂出的房源资料显示，一套位于鹤岗市中心地带的精装修93平方米二手房，目前总价为25万元，折合2631元/平方米。

即便是2000元/平方米，在全国范围内已经属于“白菜价”。住房大数据联合实验室发布的2019年1月中国142城市大数据房价排名信息显示，142城中房价最低的鞍山市，当月房价中位数为3674元/平方米，也远高于中介提供的鹤岗房价数据。

另据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组针对2018年中国260个城市所进行的房价分析显示，当年房价最低的广西来宾市，二手住房报价中位数约为2652元/平方米。不过，在这份号称囊括了全国主要城市房价的名单中，并没有出现鹤岗的身影。

对比周边城市，鹤岗的房价也低得惊人：根据某房产网站数据显示，与鹤岗相邻的佳木斯市房价均价为4608元/平方米、伊春市房价均价为4685元/平方米。而鹤岗市的房价形成了一个明显的“洼地”。

从记者找到的当地网友讨论中，也能明显感到鹤岗房价确实是下跌了——2016年，鹤岗城区的住房均价还普遍在2500元/平方米以上，下属的绥滨县住房均价甚至达到了3700元/平方米。

“当警察就送房”，一些岗位还送车

房价如此之低，鹤岗自然没有“买房难”的问题，甚至还出现了在当地就业“送房”、“送车”这样的优惠。

今年3月，鹤岗市公安局在官网上发布文件称，四所部属公安院校的毕业生，通过招录程序到鹤岗市公安局工作的，每人救助一车一房。全国各省公安院校公安专业本科毕业生，通过公务员考试被录用的，救助一车一房；各省公安院校公安专业统招专科毕业生每人救助一房。

此外，如果是通过公务员考试进入鹤岗市公安局的全国985、211院校毕业生；统招院校硕士生；通过法律职业资格考试的统招本科毕业生，也可以享受“送一套房、一辆车”的待遇。

在“送房送车”的标准上，这份文件指出，可选的汽车价值在10万元以内；可选的住房建筑面积在50~90平方米，房源位于市区内，按照公安联考分数从高到低选房。不过，选车选房者还要满足最低服务年限为7年的条件。

GDP连年下滑，甚至不如一些镇

“ 一叶知秋”。对鹤岗这座资源型城市来说，长期低迷的房价正是当地经济发展乏力的表现。

根据鹤岗市统计公报显示，2017年，全市共实现地区生产总值282.9亿元。对比来看，这一GDP数据甚至还不如沿海发达地区的一个镇。同一年，位于广东省佛山市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元，经济总量是鹤岗市的3倍多。也是在2017年，江苏省苏州市盛泽镇GDP也突破400亿元，经济总量超过鹤岗市100多亿元。

即使是在近年来经济增速普遍不高的东北三省内部，鹤岗的GDP排名也位列“后座”。2017年数据显示，鹤岗当年GDP总量在东北36个地级行政单位中排名倒数第四。

2012年，鹤岗市GDP总量还有358亿元，到了2013年第二年，经济规模下滑至320亿元。此后，鹤岗市GDP一直在250亿~300亿元的区间徘徊：2015年GDP总量为266亿元、2016年为264.1亿元、2017年为282.9亿元，一直没有实现经济的稳健恢复和增长。

经济极度依赖几个产业甚至是几个企业，或许是鹤岗经济长期低迷的“命门”。根据2016年的一份数据显示，当年鹤岗规模以上工业实现增加值41.8亿元，其中22户煤炭开采洗选企业就贡献了26.4亿元的增加值，占规模以上工业的比重达到63%。

而在这22家煤炭企业中，有一家企业基本贡献了全部的工业增加值和煤炭产量：2016年，龙煤鹤岗矿业公司实现增加值20.8亿元，一家企业就占到全市规模以上工业增加值的近五成。同一年，龙煤鹤岗生产了1177.7万吨的煤炭，而整个鹤岗市只生产了1263.2万吨的煤炭。也就是说，这座煤炭大市有超过九成的煤炭产量来自一家企业。

收缩型城市：十多年间流失10万人口

经济增长乏力，也影响人们留在这座城市的意愿。根据当地统计数据显示，自21世纪初以来，鹤岗的人口几乎一直处于下行通道。

根据鹤岗市统计公报显示，2008年末，鹤岗市的人口就小幅下降至109.4万。随后，该市的人口出现趋势性的下滑：2011年108.8万人、2013年107.8万人、2015年105.6万人……到了2017年末，鹤岗人口已低至100.9万人。也就是说，在十多年时间里，鹤岗已流失了约10万人口，人口降幅接近10%。

对照此前专家提出的标准来看，鹤岗从经济指标和人口走势上，均已符合“收缩型城市”的定义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者评论称，包括鹤岗等类似城市房价逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为行业因素，导致城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。在没有人口支撑的情况下，楼市交易不旺，价格自然比较低。

严跃进向记者表示，对于鹤岗这类收缩型城市，应该积极培育新产业，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，假如这些条件具备了，才能形成更好的购房条件。

本文来源：每日经济新闻

记者：李可愚