来源：房掌柜东莞 叶慧贤
自从2016年上半年全国百城房价涨幅榜出炉后，东莞又一次震惊了全国人民!据相关数据显示，东莞以28.58%的涨幅领跑全国楼市，高出深圳涨幅10个百分点，且东莞上半年住宅均价12486元/㎡，比去年同期上涨31.9%。这不禁让网友产生疑问：东莞房价涨那么高，普通住宅基本都算“豪宅”，这是否要缴纳“豪宅税”呢？
东莞楼市火爆 房价普遍过万元
东莞历年以来的“豪宅税”标准
近日，有网友在《掌柜帮办》栏目向房掌柜咨询了关于豪宅税的问题，大致意思是想了解东莞最新普通住房需要缴纳的税率及目前房价是否触及了“豪宅税”的标准。
房掌柜查阅资料发现，在2016年之前，东莞房屋契税主体分为普通住宅与豪宅两种，其中豪宅需缴纳的税率一般比普通住宅高一半以上，而作为家庭唯一住房的必须是容积率、面积、交易单价均符合规定的普通住宅。
一般情况下，普通住宅标准是政府根据每年房价波动所作出的房屋契税起征点。从2012年起，东莞对普通住房价格标准实行定期动态调整，每年调整一次，参照标准是前一年度的住房平均交易价格，每次标准的上调都意味着去年东莞房价有所上涨。
比如，2006年在深圳客疯狂炒房的助推下，东莞商品房均价达到了创历史新高的5326.7/㎡，紧接着在2007年，东莞政府将东城、南城、莞城等一线城镇缴纳契税的普通住宅标准从原来的房屋均价低于4600元/㎡调到房屋均价低过6000元/㎡，二线镇区的标准调高至5300元/㎡以下、三线镇区的则为不超过4500元/㎡。
除此之外，判定普通住宅还需要符合三个条件，即建筑面积在144㎡以下或是套内面积在120㎡以下、容积率不低于1.0%的房屋。只有完全符合以上条件，才可以交纳1.5%的契税，而非普通住宅(俗称“豪宅”)则需缴纳3%。
在经历2008年触底反弹后，东莞楼市一路高歌。直到2012年，东莞至少七成住房“被豪宅”，这主要是由于当时东莞执行的仍是2007年房屋契税标准，凡是单价在6000元以上的住房均被列为“豪宅”，而事实上，当时东莞的房价早已突破“8”字头，“豪宅标准”较为牵强。因此，2013年普通住宅标准调高至一线城镇8654元/㎡、二线镇街6610元/㎡、三线镇街5717元/㎡。
在2014年8月的时候，东莞又一次调高“豪宅税”的起征点以促市。据悉，2014年是当时普通住房标准调整力度最大的一年，在满足建筑面积不超过144㎡、容积率1.0以上等条件下，单价超过10115元/㎡才算是豪宅。购买这一标准以内的住宅都无需征收3%的“豪宅税”，符合条件的100万元以上的住宅最高可减税1.8万。
2015年8月，东莞住建局根据过去一年房价的标准重新调整了房屋契税税率。以东莞城区、临深镇街为主的一线城镇房价单价低于11106元/㎡的都不用再交“豪宅税”，而二线镇街普通住宅的标准从7753元/㎡提高到7854元/㎡、三线镇街调至5943元/㎡。
购房税率不再限定交易单价和容积率
回顾东莞历年以来的普通住房标准，虽然税率起征点调整频繁，但对建筑面积、容积率的标准都有所限定且一直都没怎么变过，凡没有符合限定容积率、单价和面积的任何一点都需按“豪宅”的标准缴纳3%契税。
随着二胎政策的全面放开，改善型、大户型的购房需求激增，但按现有的豪宅标准，改善型住宅也都被归入豪宅之列，对购房者而言无疑增加看了不少额外支出。此外，由于东莞房价飙升过快，普遍过万元的均价让绝大多数的住宅都晋升为豪宅，在这种情况下，若是按原有标准征收豪宅税，容易加大购房者的购房压力。
为响应国家去库存，东莞自2016年2月22日起开始执行《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。房掌柜在市税务局网站上看到，新政取消了对1.0容积率和交易单价的限定，不再用以区分普通住房或豪宅，凡是住房面积符合规定的均可享受优惠。
按照规定，首套住宅不再划分144㎡界限，90㎡以下住房税率统一为1%、90㎡以上的是1.5%，而第二套房的90㎡以下的税率从3%降低为1%、90㎡以上的税率调整为2%。另一方面，出售购买已有2年以上的住宅也不再区分普通住宅或豪宅，也就是说出售买进有2年以上豪宅，由原按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税调整为免征营业税。
有业内人士认为，新政绕开了广州深圳等一线城市的同时废除了普通住宅三标准，能进一步带动东莞住房热销，而二手房2年以上免营业税也能极大带动改善型购房需求，特别是通过“卖一买一”实现换房的购房者将大大降低成本。
企石某中介告诉房掌柜，一直以来的豪宅税是相当不合理的，比如购买一套100㎡、总价约111.06万元的住宅，按原来税率标准需要缴纳的契税3%为33318元，按新政的话，需要缴纳1.5%约16659元，节省了一半的税费，“如果要算豪宅税，购房者和中介为了避税会冒险做阴阳合同。”
东莞中原策略研究中心总监车德锐分析称，2016年楼市的大基调是去库存，东莞政府会在税费方面减轻购房者的压力，通过减少契税尤其是二套房的契税减少幅度明显，主要是鼓励换房需求。特别是对于存量相对较大的别墅市场来说是极好的，有利于刺激购房者入市，从而消化市场积压产品，预计年初出台的税率新政难有调整。
按照新政，约有14个区域购买90㎡以上的首套房节省契税超过3万元，其中松山湖节省54774元/套、东城节省47600元/套、厚街节省45846元/套、企石节省42027元/涛、东坑节省39961元/每套;约有11个区域每套节省契税是2万元多元，有8个区域每套节省1万多元。
