今天各个媒体都被LPR利率降低的消息霸屏了，我扫了一眼某热搜：百万房贷月供将少还30元。乍看之下觉得虽然每月少还的贷款还不够买一斤猪肉的，但对于身背百万房贷的我来说也算好事啊，苍蝇也是肉不是。不过细细看了下，这个LPR利率降低与我自己的房贷完全没一毛钱关系。
这里就扯出一个存量房贷的概念了，这里说的“存量贷款”，是在贷款利率改革之前形成的贷款余额。今年8月17日，央行发布了15号公告，宣布“改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制”。这意味着，老百姓适应、熟悉了数十年的“由央行公布的，银行存贷款基准利率”被冻结，将逐步退出历史舞台。从8月20日开始，企业贷款已经按照新的LPR利率发放；从10月8日开始，房贷利率也参照LPR利率发放了。
而在LPR利率实施之前签订合同发放的贷款，就是所谓的“存量贷款”。对于这类贷款，央行一直没有给出解决方案。其中最惹人关注的，就是28.4万亿左右的个人存量房贷。8月25日，央行在2019年16号公告里说：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。这句话看起来信息很完备，但却遗漏了一个重要内容：个人房贷合同一般期限非常长，动辄20年到30年。一般来说，这类合同会约定：如果央行降息或者加息，则会从下一年度的1月1日开始执行最新利率。
假设你买房子的时候，房贷利率是4.9%。结果过去一年里，央行三次降息，降低了0.75个百分点。那么从新的一年的1月1日开始，你的房贷利率应该执行4.15%。反之，如果加息，也要按照最新利率执行。至于上浮的幅度，一般是不变的。比如签署贷款合同时，约定是利率上浮10%，加息和降息之后，仍然是按照最新基准利率上浮10%。只有在特殊年份里，在央行默许下，商业银行才给存量房贷特殊优惠，个人申请后银行可以降低上浮幅度。比如在2009年“四万亿”大刺激年份里，才可能有这样的“额外红利”。
但是，10月8日之后，央行不公布基准利率了，LPR利率理论上不是央行公布的，而是18家银行报价利率的平均值，是“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布”的。所以，超过28万亿的存量房贷未来如何调整利率，必须等待央行公布新的方案。最新的进展是：央行承诺会尽快公布方案。也就是说，存量房贷也可以享受到未来的降息。当然，如果是加息，你也要承受。
我的估计是：央行会在未来20天里公布方案，因为1月1日快到了，商业银行还需要做准备。未来的做法，大概率是：每年1月1日，根据上一年12月20日最新一次LPR报价利率（5年以上期限）加点，确定新一年的利率。也就是说：基本跟以前的做法一样，只是参考的基准变成了LPR最新利率。但请注意，每个城市的加点会不一样，这就会带来一些差异。
另外想说的一个问题是：新版贷款合同，提供了固定不变的利率选项，要不要选？根据央行8月25日的“答记者问”，新版贷款合同里的“利率重定价”是这样规定的：利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。也就是说：新版合同有了更多可能。比如你贷款20年，可以选择1年核定一次利率，也可以2年、3年或者5年核定一次，甚至20年利率都不变化。当然前提是，银行业接受这种方式。这就是所谓的“个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定”。
中国长期利率是走低的，所以选择固定利率一定不划算。1年核定一次，应该是合理的。当然，也要看你买房时处于什么周期。如果在利率的低位，是政府特别希望你买房子的时候，可以选择3年（或者4年）一核定。但估计这个时候，银行不会答应，他们也不傻。
总之，超过28万亿的存量房贷的“利率解决方案”很快就会出台，对楼市的影响大概率是中性的。
