来源 |君临（junlin_1980）
作者 |专注成长股的
从1998年开始，中国房地产走出20年的牛市。虽说全国基本都是普涨行情，但国土辽阔，城市悬殊，不是每一轮上涨都是雨水均沾，也不是所有城市涨幅都一致。那么，过去八年，哪些城市房价涨幅最高？哪些城市不涨反跌？哪些城市最有前景？注意，由于众所周知的统计原因，房价一直缺乏权威数据，本文数据仅做参考。
看得懂A股，就能看懂中国房价。
今天这篇文章，带你用A股投资的哲学，看透中国房价的一些秘密。
1，目前中国房价最贵的地段是哪里？
2，最便宜的地段又是哪里？
3，过去8年，成长性最好的地段又是哪里？
4，为什么杭州房价跑输了广州？
5，京津都市圈哪些地段涨幅最快？
6，长三角都市圈哪些地段涨幅最快？
7，广深都市圈哪些地段涨幅最快？
8，中西部哪些地段涨幅最快？
9，未来十年，中国有哪些最值得投资的地段？
1
目前中国房价最贵的地段是哪里？
为大家统计了2019年5月中国主要城市核心区的房价，以下这个表是均价4万元以上的所有板块。
所有数据来自安居客网站，单位：元。
北京房价一枝独秀，遥遥领先。
西城区、东城区、海淀区，分列三甲，以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。
朝阳区也以7万元的均价排名第六。
上海和深圳紧随其后，上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区，和深圳的南山、福田区，都以超过6万元的均价进入十强。
中国最值钱的黄金地段十强，被北上深三大一线城市全部包揽。
接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市，各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。
是什么决定了这些城市和地段的价值？
君临认为，主要由产业和政策决定。
产业，就是基本面，奠定了长期价值；政策，就是主题概念，带来了短期的估值溢价。
以北京为例子，西城区和东城区聚集了中国最密集的政治、教育和医疗资源，无疑是帝都的精华所在。
海淀区和朝阳区则分别拥有顶尖的互联网科技和金融、文化产业生态。
只要这些产业和政策资源不变，北京的核心四区就将始终盘踞着中国最值钱地段的名头。
而上海的核心四区和深圳的核心两区，则分别是长三角和珠三角的经济发动机，以其强大的金融、商业、科技中心地位源源不断向外辐射影响力。
另外，三亚则以独一无二的度假、养老中心地位，收获了中国有钱人的青睐，海棠湾、亚龙湾、小东海，成为了中国度假酒店和豪宅最密集的地段之一。
以上这些，可以认为是中国房地产的蓝筹股，类似于茅台、格力，由于拥有坚实的基本面支撑，即使目前的价格已经不菲，但未来的房价相信仍有稳定升值的空间。
2
最便宜的地段又是哪里？
中国房价并不是永远涨的，有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。
比如近期的网红城市鹤岗，2019年均价才1600元，过去几年的房价处于持续的下降通道中。
下降的原因，无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走，房子无人接盘。
最便宜地段的前十强，分别属于三个板块：
a，东北的黑龙江，以4个地段排名第一；
b，华北的宁夏、甘肃、山西，以3个地段排名第二；
c，西北的新疆，以3个地段，价格略微贵100元，排名第三。
总的来说，三北地区的资源型产业坍陷，已成为目前中国经济的一块心病，大量矿区由于资源价格的下跌，被废弃，人口流失，前景暗淡。
它们可以认为是中国房地产的垃圾股，回避就是最好的选择。
3
过去8年，成长性最好的地段又是哪里？
这是本文的核心问题，我们将在接下来的几个子问题中，为你一一解答。
先看总的数据。
以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名：
大致可以分成4个梯队：
第一梯队：深圳，以超过两倍的涨幅，遥遥领先。
第二梯队：涨幅超过1倍的11个城市，分别是福建的厦门、福州，一线城市北京、上海、广州，以及新一线城市武汉、南京、郑州，强二线城市东莞、合肥、济南等。
第三梯队：涨幅在50%-100%之间，以中西部城市为主。
第四梯队：涨幅在50%以下，包括东北的三大城市沈阳、大连、哈尔滨，三个沿海城市杭州、宁波、青岛。
从这份名单里，我们可以得出几个结论：
第一，深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股，从过去的招商、平安、华为、腾讯，到近年来崛起的大疆、比亚迪，到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份，科技公司是一批批的涌现，基本面极其强大。
这种基本面，目前还是独一份，未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。
第二，涨幅排名靠前的城市，全部是一线城市、新一线城市、强二线城市，中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显，这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。
第三，涨幅排名垫底的，主要还是产业转型缓慢的东北城市为主，这也跟前面讲到的三北垃圾股所在区位基本一致。
身处垃圾股聚集的板块，即使本身作为龙头，也很难不受到影响。
第四，作为近年来的网红城市，杭州和成都的房价涨幅分别为39.90%、56.55%，竟然跑输大市，到底发生了什么？
4
为什么杭州房价跑输了广州？
近几年有一个流行的观点：广州被踢出一线城市，杭州取而代之。
杭州的上位，得益于阿里巴巴在互联网行业的强大影响力，以及雄厚的政治资源背景，G20峰会、亚运会在此相继举办。
按理说，以杭州的这番冒起势头，房价也应该是一飞冲天才对呀！
相对来说，广州在过去的十年，政策优惠减少，传统的商贸活动也受到互联网电商、出口下滑等的冲击，被外界认为转型缓慢，掉队一线城市。
但实际上，从房价的角度，过去八年，广州的房价涨幅为117.02%，跟上海的房价涨幅118.85%基本持平，远超过杭州的39.90%。
也同样超过一干热点网红城市：重庆、成都、长沙、西安、天津等。
原因在哪里？
君临认为，关键在估值泡沫。
对于杭州，甚至整个浙江板块，包括宁波、温州等地来说，十年前的四万亿政策，影响深远。
四万亿带来的天量信贷，许多资金最终都流入了地产行业，成为炒作房价的杠杆放大器。
在浙江民间，这股炒房团的冲击波尤其严重，大量转型受困的实体企业将资金投入到了炒房热情中，使得2010年前后的房价经历了一轮暴涨。
在上面的表中可以看到，2011年的杭州房价为1.97万元，不仅比广州的1.47万元高，甚至还高于深圳的1.74万元。
贵的令人咂舌。
深陷于估值泡沫之中，自然是要付出代价的。
可以说，最近十年，即使杭州的经济蒸蒸日上，但房价，只能是处于消化估值泡沫的过程中。
另一方面，重庆、成都、西安等西部新一线城市的房价虽然一直不贵，跑的也不算快，原因却略微不同。
在四万亿时期，炒作西部城市房价的虽然不多，但许多资金却因为看好这些城市的发展，提前涌入了当地的房地产开发，使得房子供应过量，远超出当时的市场需求。
根据易居研究院的数据，在2016年4月份的时候，天津、重庆、成都、长沙、西安等城市的商业地产库存都高的令人担忧。
以成都为例子，当时其商业用房存量高达520.68万平方米，按照正常的去化周期，需要167.78个月，也就是13年时间才能消化完毕。
如此高的库存量，当然就压制了房价，使得上涨乏力。
总的来说，无论是资金在二级市场直接炒作房价，还是在一级市场过量供应，都会带来估值的泡沫。
君临在研究A股的时候，遵循一个逻辑：好行业、好公司、好价格。
投资房产其实也是一样的道理，好板块好地段，有好的产业和政策支持，还得有合理的估值，才能带来符合预期的上涨。
5
京津都市圈哪些地段涨幅最快？
a.北京的通州、顺义区涨幅排名第一第二
如果说西城区、东城区、海淀区，是京津都市圈的核心，相当于蓝筹股里的茅台、格力、平安，买了就躺赚。
那么，通州和顺义，则是优质成长股的代表，以超过两倍的涨幅，摘取状元和榜眼。
为什么是它们？
关键的原因，无疑是北京市政府向东迁移，落户通州的政策效应。
2015年，北京发布了将通州升级为“行政副中心”的决策，随后，相关基础设施开始大规模的建设。
2017年，北京市各级机关单位开始陆续向通州搬迁，至2019年1月， 北京市政府正式从东城区搬迁到通州区运河东大街。
根据政府的预计，由政府机关带动的相关人口迁入就将高达40万人；
还有名校的进驻，如人大附中、首都师大附中，大医院的动工建设、道路的扩建、地铁的铺设等，利好不断。
政治中心的转移，带来的房地产价值转移，是直接而强烈的，自然也带动了整个东部板块，包括顺义、燕郊的繁荣。
这是房地产基本面投资最好的范例。
b.保定涨幅接近垫底
和通州的政策落地不同，保定也曾因为“首都副中心搬迁”的传言备受瞩目，房价一度暴涨。
但最终，消息被辟谣，千年大计落户隔壁的雄安新区。
保定房价被迫用漫长的时间，来消化高昂的估值，过去八年的涨幅甚至跑输通胀。
这是主题投资里，成长性被证伪的典型样本。
6
长三角都市圈哪些地段涨幅最快？
a.上海的黄浦区涨幅第一
上海的黄浦区无疑是华东最值钱的地段，也是涨幅榜排名第一。
南京的建邺区是江苏最值钱的地段，同样是长三角涨幅榜排名第二。
很明显，在过去的八年，长三角地区没有出现政治中心的转移，因此缺乏优质的成长股明星，令蓝筹股得以大行其道。
而杭州、浦东新区等产业新秀，又因为过早的炒作，导致估值泡沫，需要时间去消化。
b.苏州的张家港涨幅靠后，杭州的淳安、桐庐甚至出现巨大跌幅
在长三角的核心区，竟然出现了张家港、淳安、桐庐等房价滞涨、下跌的地区，让人震惊。
这充分见证了上一轮房价暴涨，所带来的巨大泡沫后遗症。
以张家港为例，当该地区的钢铁行业（沙钢）深陷困境，转型受挫，高昂的房价便不再具有支撑力。
它的境遇，跟京津都市圈里的唐山，几乎一致，后者同样是以停滞的房价，在板块里排名垫底。
在基本面投资中，有一句格言值得反复铭记：
千万不要买夕阳产业的股票，它们是价值的毁灭者。
房价又何尝不是如此。
7
广深都市圈哪些地段涨幅最快？
a.深圳南山区涨幅第一
深圳的南山区，不仅是广深都市圈的涨幅第一，而且是全中国的涨幅第一，甚至是宇宙涨幅第一。
能拿到这个涨幅，得益于产业和政策的双重叠加。
产业方面，南山区是深圳的科技中心，有深圳大学、腾讯、大疆、创维等众多名企加持；
政策方面，深圳商业中心90年代看罗湖，00年代看福田，10年代看南山，20年代看前海，一直在向西转移。
这两个层面的优势，在可预见的未来十几年都将保持，使得其地产价值仍有继续上升的空间。
当然，未来的涨幅或许将不再那么瞩目了。
但江山代有人才出，深圳的基本面和产业溢出效应，将使得周边地区的房价受益匪浅。（参阅《粤港澳大湾区投资指南》）
b.惠州的大亚湾涨幅也很强劲
惠州的大亚湾、东莞的松山湖、临深片区（塘厦、凤岗），是除了深圳核心区以外，广深都市圈涨幅最强劲的代表。
东莞由于数据缺乏，未能列出细分地段的涨幅，但由于深圳华为迁入松山湖，深圳中产大规模在塘厦、凤岗等地买房，带动相关地段的涨幅十分惊人。
其迁移效应，类似于北京中产在通州、顺义、燕郊的置业潮。
以惠州大亚湾为例，因为靠近深圳，这里已经从过去的一汪海滩，渔舟晚唱，变成了深圳人的后花园，涨幅遥遥领先于整个惠州市。
但湾区人民都很清楚，大亚湾毕竟离深圳市中心有点远，只能作为周末度假用，涨幅前景是不如东莞临深片区的。
8
中西部哪些地段涨幅最快？
a.武汉的武昌区、合肥的政务区涨幅耀眼
两个地区的涨幅，甚至超过了长三角排名第一的上海黄浦区。
主要的原因，两个地段略有不同：
武昌区，可以认为是中部的科技与商业中心，依赖于其旁边洪山区的华中科大，光谷的崛起，大量科技公司在此落户，又有一线江景，紧邻汉口商圈的人气，得天时地利。
合肥政务区，则是得益于合肥政治中心的迁移，类似于中部版本的“通州区”。
当然，合肥本身也是这个十年崛起的经济明星之一，有中科大的优质人才，有京东方、合肥长鑫的面板和半导体工厂，前景灿烂。（参阅《高层定调，“中部崛起”号角再响！》）
b.郑州的郑东新区涨幅跑输大盘
从基本面的角度，过去十年属于中国经济升级、产业转移的黄金十年，中西部地区得益于沿海制造业的转移浪潮，崛起了一批经济明星。
武汉、成都、合肥、郑州、重庆，就是其中最著名的五朵金花。
武汉的武昌区（22303）、成都的锦江区（20097）、合肥的政务区（18803）、郑州的郑东新区（17285）、重庆的江北区（14911），则是其中最值钱的地段之一。
但跟其它板块相比，郑东新区明显跑输大盘，以36.17%的涨幅排名垫底。
原因很简单，跟杭州一样，估值泡沫在作怪。
c.三四线城市整体涨幅温和
中国人经常有一种结论：中国房价涨幅惊人，是世界上最好的投资品种。
但其实，在过去8年，这个结论只适合于产业繁荣、人口流入较多的一二线核心城市。
中国的房价其实已经开始了分化，普涨成为过去式。
简单来说，可以分成四个梯队：
第一梯队：一线和新一线城市，如武汉、成都、合肥、郑州等核心区，过去8年的涨幅在100%以上。
第二梯队：大部分省会和二线城市，如西安、贵阳、南昌、太原等，普遍涨幅在50%-100%之间。
第三梯队：省内排名第二的城市，如洛阳、绵阳、宜昌等，普遍涨幅在0-50%之间。
第四梯队：四五线城市，甚至三北地区的二三线城市，如银川，房价负增长。
原来不止是黑龙江的鹤岗，这种山沟里的五线资源型小城市，房价在负增长，甚至连宁夏的区府银川，都出现了房价的下跌，必须警惕！
其实从上表中可以看到一个事实，中国的房价，只有少数一二线城市，个别三线城市，还有上涨动力；
其他绝大多数的四五线城市，都已经处于零增长，甚至是负增长的区间。
毕竟，中国的人口已经进入存量时代，城市化已经进入后期，未来的主旋律将是提升都市圈的人口集中度。
9
未来十年，中国有哪些最值得投资的地段？
两种投资思路，一个是蓝筹股，一个是成长股。
蓝筹股的代表，无疑是北上深三大一线城市的核心区，即使很贵，但由于强劲的基本面（产业繁荣+人口流入），仍然将会躺赚。
成长股的代表，则是京津、长三角、广深、成渝、武汉、郑州，六大都市圈的科技中心+政策受益地段。
京津
通州、顺义还会继续受益，并向廊坊的北三县（三河、大厂、香河）扩大辐射范围。
但下一个十年的明星板块，无疑是雄安新区周边。
根据相关媒体透露出来的信息，2018-2019年，雄安主要干了三件事：
高标准制定规划、白洋淀生态治理、低端产业清理退出。
这两年，每年的投资规模都在3000亿元左右，集中在交通和环保方面。
2019年9月，北京新机场落成，其中一个重要功能就是服务于雄安，相关的京雄高铁也已经火速动工。
预计未来的几年，随着基础设施的大干快上，政策推动下的企业、政府单位迁移和落户，周边县市的房地产潜力将成为投资市场瞩目的焦点。
长三角
上海的浦东新区和杭州的滨江区，高科技产业聚集，无疑是成长性最好的地段。
另一方面，经过漫长的估值消化，现阶段两地的房价已经趋于合理。
两个地段中，又以杭州的滨江区更受瞩目，这里云集了阿里巴巴、网易、海康威视、大华股份等本土科技巨头，扩张和辐射能力都更强。
广深
深圳南山科技园-前海金融中心-宝安机场-东莞长安滨海湾-南沙自贸区-广州大学城-广州科学城。
这条直径100公里的地段，无疑是大湾区最精华的板块，云集了科技、金融、交通、贸易的所有要素，闭着眼都能感受到皇冠上亮闪闪的光芒。
皇冠上的明珠，必然是前海金融中心。
中西部
成渝、武汉、郑州，三大都市圈将成为产业聚集、人口流入的中心。
目前来看，武汉的科技产业仍是表现最出色的，尤其是光纤通信（邮科院）、激光产业（锐科激光）、半导体产业（长江存储）、互联网（斗鱼），都已经有了一批本土龙头。
事实上，从政策支持力度而言，武汉并不如成渝，甚至贵阳，而武昌区的房价能在中西部排名第一，完全是得益于其崛起的本土科技产业。
从这个角度来说，武昌区和它旁边云集了众多高校（武大、华中科大）的洪山区，将在未来稳居中西部最值钱地段的宝座。
汉口区-武昌区-洪山区，商业中心的转移和成长股的脱颖而出，就在这脉络中清晰可见。
河北前首富投案前的1000天
涨不动了！市场的情绪，隐藏在房租里
住建部公开点名，苏州、大连、南宁…
10年后“100万”房产值多少钱？
版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。
