作者：凯风
来源：国民经略
楼市走势越来越分化。
一边是一二线楼市热度居高不下，另一边是房租持续走低、写字楼空置率再创新高、租金下滑。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，写字楼则与实体经济活跃度息息相关。
房价与房租、写字楼租金走势背离，其背后的信号不容低估。
那么，哪些城市写字楼空置率升高了？
01
先看北上广深，走势最为背离的，恰恰是深圳。
据戴德梁行提供的数据：2020年上半年，北上广深4个一线城市的写字楼空置率分别为16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。
在写字楼空置率攀升的同时，四大一线城市写字楼平均租金却出现全面下跌：
北京358.5元/平，同比-7.6%；
上海251.9元/平，同比-6.3%；
广州184.5元/平，同比-4.8%；
深圳222.9元/平，同比-13.6%。
其中，深圳无论是写字楼空置率，还是租金下跌幅度，都位居四大一线城市之首。
这与深圳楼市之热相比，可谓一半海水，一半火焰。
与之对比，广州写字楼空置率仅为6.7%，不仅远远低于北上深，而且处于全国各大城市垫底位置。
这背后，一方面与广州写字楼存量不多有关。广州重点打造的琶洲商务区、金融城写字楼尚未大规模入市，珠江新城吸纳率良好，从而降低了空置率。
另一方面，作为国家中心城市，广州服务业相对发达，第三产业远远高于第二产业，金融业、信息服务业、商贸业的写字楼需求相对坚挺，这些行业受到疫情冲击相对较小。
此外，一个不得不提的因素是，与深圳杭州相比，广州P2P企业相对较少。
这两年，全国P2P面临一场史无前例的大整顿，无数企业或清盘或跑路或被严查，从而冲击了写字楼的需求。
02
再看二线城市，形势比一线城市更为严峻。
早在2019年底，二线城市写字楼空置率就普遍创出新高，且普遍高过一线城市。
其中，南宁超过50%，位居各大城市之首，佛山、厦门超过40%，天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。
在列入统计的城市里，包含港澳台城市在内，甲级写字楼空置率低于10%的只有4个城市：广州、香港、台北、宁波。
这只是2019年的情形。2020年以来，由于疫情冲击，叠加国际经贸局势影响，大多数城市写字楼空置率都有所抬升，部分城市创出新高。
根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。
要知道，武汉受到的疫情冲击之大，可谓前所未有。机构预测，武汉年内写字楼租金有可能进一步下跌，全年跌幅或创出历史新高。
管中可以窥豹，大多数二线城市的形势可想而知。
03
写字楼空置率为何不断攀升？
其一，商业用地供应过剩，而住宅用地供应却存在明显不足。
在日前住建部深圳调研座谈会上，万科合伙人谭华杰曾给出一组数据：
国内写字楼严重过剩，市场去化压力极大，深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。
深圳如此，广大二线城市同样如此。
在许多城市眼里，CBD代表城市门面，摩天大楼和商业中心能够展示城市形象。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。
前不久，住建部和国家发改委联合下发通知，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，《一般不得新建500米以上建筑》，针对的正是这种现实。
其二，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、保险、贸易、互联网、高科技等高端行业。
这些行业，与经济大环境关系最为密切，容易受到经济周期和行业周期的影响。
且不说疫情所带来的空前冲击，以及线上业态对线下办公空间的替代，在经济新常态的环境下，商务需求本身就很难在延续过去的扩张态势。
更关键的是，金融保险互联网科技等高端产业集中于一线城市和个别二线城市。大多数二三线城市这些产业付之阙如，大量新建的写字楼只能面临被空置的局面。
其三，不是什么房子都有投资价值。这两年，住宅价格稳中有升，而写字楼和商铺价格却出现明显下跌。
今年疫情影响之下，全国商品房销售罕见出现了负增长。但同为负增长，住宅降幅更低，且价格已经逐步企稳，而写字楼和商铺跌幅更深，价格出现下跌。
据国家统计局数据，2020年1-5月，全国住宅销售面积下降11.8%，办公楼下降26.7%，商业营业用房下降21.7%。
住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。
从历史周期来看，从2018年到2020年上半年，写字楼均价从1.44万元下降到1.29万元，跌幅高达10.4%。
同期，全国住宅均价从8544元上涨到9606元，涨幅达到12%。
可见，即便面对同样的经济环境，不同房子的走势仍旧大相径庭。
这无疑再次说明了那个简单的道理：不是什么房子都能买，在楼市大分化时代，一定要坚守中心城市的核心资产。
