01.
2019年3月15日下午，深圳市规划与自然管理局发布旧改新规：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。这是继2010年出台《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》后，时隔8年作出重大调整。
本次新规的最大变化，是大幅扩大了对旧厂房拆除更新的范围。原来规定，只有地铁站范围500米内，旧厂房可拆除改造为保障性住房。新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围，意味着所有的旧厂房只要足够“旧”，都可以改为保障性住房。
新规实施后，深圳的保障性住房，即人才住房、安居型商品房或公共租赁住房将大幅增加，从而对深圳的住房供应产生巨大影响，进而可能影响深圳高房价。
按照深圳对住房供应的中长期规划，未来深圳住房市场，商品房只占40%，人才房、安居房、公租房在内的保障房将达到60%。到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
然而，同商品房一样，保障房建设在深圳同样遭遇用地难问题。此次深圳“旧改”新规，显然是为了完成保障房建设的宏大计划，遇水叠桥、开山辟路。
前不久，深圳市前副市长张思平撰文，忧虑深圳高房价，提出到2022年后深圳房价应回归到3.34万元/㎡，其主要观点同样是要大幅增加保障性住房。但是，也有房地产业内人士对此不以为然，有人甚至认为是倒退。
楼校长认为：在住宅供应层面，商品房供应的大幅下降，将使得位置好的和高端的住宅更加稀缺，这种房子受到的影响会比较小，甚至会因“稀”而“珍”。而位置偏远、品质资源一般的商品房更易受冲击。当然，影响房价的，供应只是一方面，甚至不是最重要的一面。
不管怎样，深圳保障房建设条件大幅放宽，保障房成住房市场主体，将深刻影响深圳的城市发展和房价，以及每个深圳人的生活。
02.
对于这项规定，业内怎么看？
在世联行工改首席顾问董极看来，对于"工改保"进行实际上的放松，一是为了更好的完成十三五规划中关于保障性住房的建设指标；
二是在以往文件中，“计划”和“规划”会同时在一个文件提及，此次此次单独针对“城市更新计划”出台政策，说明未来城市更新从报计划开始，会有更明确，可参考的文件来规范这一系统流程，让大家少走弯路，有政策可依。
“目前'工改保'还没有立项的项目，但是这样的规范出来，一定会对这类型城市更新有所推进。
另外，审批程序方面的简化，以往各区更新局审查完交给各区职能部门提意见，这次提意见的事没有再提及，这在流程上做了进一步简化、统筹思路也再一步明确、规则进一步明细。
最后，对于未满15年建筑物的建议，鼓励以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新办法也是一条值得关注的未来趋势。”合一董事总经理罗宇表示。
03.
言归正传。刚刚发布的深圳旧改新规，原文专业复杂、枯燥乏味，解读如下——
哪些理由可以拆房子？
按照新规，旧工业区可以“大拆大建”，但拆房子得有以下理由：
1、为了城市基础设施、公共服务设施的完善而拆。
2、要拆掉环境恶劣或存在重大安全隐患的房子。
3、拆掉影响深圳的发展规划的房子。
但是，拆掉的旧工业区，只能转为建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房（保障房）。如果拆的是隐患严重的成片旧住宅区，可以适用棚改政策。但也是得是改为保障房。
哪些房子可以拆？！
1、“工改保”开闸，保障房大增！深圳此前出台的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》中规定，轨道站点500米范围内规划为工业区可以申请“工改保”；本次新规提出，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。所有的工业区都可以申请“工改保”。深圳保障性住房将大幅增加，并将深远影响深圳房价。
2、取消小地块旧改！拆除范围用地面积应当大于10000平方米。2014年深圳实施的“小地块”更新政策被废， 3000-10000平方米之间的地块，不能再旧改了。说明以前这个政策添乱不少。
3、旧村里的旧住宅区可以改为商品房！与各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，可以通过城市更新实施改造，但必须获得100%权利主体同意。也就是说，只有这种才能改造为商品房。混在旧区里的住宅区，这才是深圳最值钱的香饽饽。
4、照顾原来的关内“贵族”。对福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域，鼓励整村拆除，拆除范围用地面积不小于15万平方米就可以；但其他区的拆除范围用地面积原则要小于30万平方米。
5、对违法用地容忍度提高。拆除范围内权合法用地比例的要求： 坪山中心区不低于50%；重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%；其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%。单独点了坪山中心区，是因为这里的违法用地太多而必须容忍吗？
6、有些旧工业区不满10年也可更新。2009年12月31日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。
7、国有出让用地上的房子满12年就可以拆！国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。
8、单一宗地“工改工”，不满15年也有机会拆！对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
9、工业园区停车场、绿地可以拆了建房！对于工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。
哪些房子不能拆？
本次新规鼓励大拆大建，但也约定了一些不能拆的情形：
1、未满20年的旧住宅区不能拆！拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。其中旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了，更失望的是那些2015年房价大涨后杀入的投资客。
2、旧工业区、旧商业区建筑物不满15年的，不能拆！但有些情况可以纳入统筹改造。
3、容积率超过2.5的城中村、旧屋村不能拆！对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。
4、楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性用地，不能拆！因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置应符合国家、省、市的有关规定。
5、被非法占用的不能拆除更新！被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地，原则上不划入拆除范围。通过城市更新实现用地清退的除外。
作者：云掌财经/许戈财经
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