作者 | 编剧小师傅 编辑 | 李江涛
来源 | 地产资管网（ID：thefutureX）
据公开数据统计：中国物业市场将达到7750亿 ，而中国前50强物业公司市场占有率约为5.6%，没有一家市场占有率超过1%，企业发展空间巨大。伴随着国家取消物业管理行业二、三级资质审批，允许充分市场竞争，也给了外来者介入的机会。因此大量资本正以物业为切入点进入后房地产市场。
在资产管理逻辑正在成为行业认知主流的情况下，传统的物业行业已经难以适应新时代需求，该如何把握市场新机遇，完成自己的涅槃？在2019中国城市更新（西安）峰会暨西安青年企业家经济论坛，即将开幕之际，睿和智库发起人韩玮烨专访了深圳市玖伊绿色运营管理有限公司总经理、剑桥大学MBA侯国强，探究其对“物业管理与资产管理的关系，物业行业该往何处演进”的看法。
深圳市玖伊绿色运营管理有限公司总经理、剑桥大学MBA侯国强
01
这两年，资产管理的概念很兴盛，但实际上观察后发现，每一个项目的资管和物管都是分开的。根据您多年的工作经验，以目前的商办空间为例，资管和物管这两个概念的区别是什么？和资产运营又是什么关系？
侯国强：传统的物业管理，它限定就指的传统的保洁、保安、工程、绿化。其本身职责是把资产维护好。
资产管理要比物业管理的范围更大。资产管理是通过一系列运作，比如对内部的工位进行改造，来让资产保值增值，从而创造更大的价值。资产管理一定有一个买卖的概念，通过买入、卖出，以期实现更大的价值。至于连接点，物业管理可以看作是资产管理中的一个项目。
资产运营是资产管理的一部分。在国外，它叫做fm管理，是把中国的物业管理、空间运营、设施设备管理叠加在一起，所以它的范围就要大很多。国外的fm管理，甚至包含餐饮、健身房等功能。所以国外的fm管理是硬件和软件服务结合到一起，或者说是把国内的物业服务和现在新兴的空间运营服务加到一起。
02
您所做的物业管理，会对整个资产价值负责吗？
侯国强：对于现在的物业公司来讲，收多少的物业费就会提供多少的服务，跟资产价值是没有关系的。
像国外五大行这类“物业”管理公司，跟国内的差别就在于资产评估，它们以此为基础提供买卖的战略建议。而国内物业管理的收入在总收入中占比很低，而租赁以及资产管理的收入占比大。
原来我所在的单位也有资产管理，但是由于企业性质，资产买卖困难。所以，我只需要让资产本身创造一定价值并进行充分利用。
03
中国城市化进程进入一个新阶段，增量在放缓，以存量为核心的趋势在加强。在城市更新的过程，会有很多存量的商办空间出现。这些存量商办空间，通常会存在哪些问题？又该如何解决？
侯国强：目前存量的商办空间存在的最大问题就是设备老化。所以对存量资产的改造，实际上是对它主要的设备的更新和维修。比如说电梯，它的使用年限是15年，最多使用达到20年就要进行更换。而它的配件可能5年就需要更换。
设施的维护是由物业负责，设施的更换应该由资产方负责。因为设备设施会产生问题主要还是因为资产方在这方面投入少。好的物业公司会对整个楼做一个预防性的维护，按照设备设施的生命周期做计划，而资本方则需要为其投入资金。
像我之前所管的项目有一个好处，就是我们既是物业方也是资产所有方。所以我给他们的改造提升计划做了10年，其中每年都会投入一些资金，因此它的设施设备的故障率就低。
每年它的设备设施维护的费用也都会有区别，比如，第一年可能才600万，但到了第五年可能就增加到1700万。增加的原因是因为设备设施都需要维修了。然后到了第六、七年就又低了。所以，这个费用它不是一个定值，而是呈现出一个曲线变化的过程。
04
您提到了一个名词叫做建筑缺陷，能不能请您具体谈一谈？
侯国强：我从2005年从剑桥毕业回来，就会发现很多建筑完工后，还是会有很多问题。而且，这些问题还会导致设备运行出现问题。这其中，有设计问题、有施工问题、有安装问题，这些问题解决不好，就会存在能耗高、后期投入多的问题。
根据经验，我将这些建筑缺陷做了整理，并做成图片版本的标准。因为操作员不是都能看懂理论的，但是可以看懂图片。就通过拍照发送图片，来判断问题。
05
您还提到了另外一个概念，叫预防性的全生命周期。这个周期的起始点是从盖楼或者改造开始吗？有没有哪些客户采用了呢?
侯国强：对的。但采用的客户非常少，大部分是有了问题才开始的。比如，灯光应该是两年一更换，到了时间，物业应该自动更换，客户是感受不到这个问题的。但实际是，这个灯管坏了有人报修，才去更换。
预防性全生命周期的管理，大到一个楼的外立面，小到这个楼的每一个灯泡，每一个设施都有自己的生命周期，然后资产管理方应该给这些所有的设备设施建立一个生命档案。
所以，接下来的城市更新，新一轮的接盘方还不能以一个长效的心态去面对标的，还是会出现大量的浪费。
06
在设备设施管理上，您觉得现在信息化、互联网科技化的发展达到一个什么样的程度？
侯国强：现在有很多新的概念，但实际的应用效果并不好。
第一它存在信息过度的问题。我们搞一个建筑平台，借助智慧物联，空调的水泵都增加了传感器。每天都进行检测，但是并没有产生什么效果，数据放在那里没有用，就是一种过度。所以，研究发现，我们国家的楼宇自控智能化设备使用率只有30%。
第二个问题就是，操作层面的人会有水平不够的问题。很多传感器都会出现大量的数据，但是维修人员并不一定懂这些数据。
智能化设备是有选择性的，现在的保安机器人，就没有什么作用。而清洁机器人，就很实用。擦玻璃的机器人，一个可以代替三个人，还可能提高安全系数，这就会大大降低成本。
07
在中国独特的国情的情况下，物业在资产管理的层面存在一定的缺失。那么您觉得如何能让物业管理发挥一个更大的价值？
侯国强：物业方要跟资产方进行紧密合作，资产方要授权物业方来做一些东西。资产方可以将日常维护都委托给物业干，比如租赁、多种经营等。
所以，现在我自己的公司就不再叫物业公司了，而叫运营公司。比如，对能耗的上的管理，灯是有能耗的，没人的灯就可以关掉减少能耗。而这些看似少的东西，其实通过物业的介入，能降低几百万的成本。
08
您觉得未来中国物业管理这个行业会消失吗？
侯国强：我觉得不会消失，物业管理这个行业是在转型。随着科技的运营，物业公司会经历洗牌、整合。同时，服务也会进行升级，减少人的投入。
责任编辑：
