我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房产税实施了房价会怎么样？为什么？那实施大概还需要多久呢？
回答：上海 重庆也有房产税，看看价格走势如何
房产税是为了薅更多羊毛，不是解决房价问题。最快3年后，但反弹声音大
提问：新人首问:关注房姐很久了，你很实在，决定加入！我们夫妻两名下有常阳永清城48平长期出租；华清园62平给母亲住；日月星城105平自住；碧桂园海昌天澜三期125平正在装修，拟两年自住。以上均无贷款。门面:四明路北冰洋一楼商铺一套无贷未办证；汉口北红木家俱城二楼商铺一套无贷己办证。另外在黄陂清凉寨自建农家乐四层楼房一栋，150平无证，年经营纯收入近20万。夫妻俩人均体制内，年收入40W，加上房租及农家乐等年入稳定在60w以上。现手上有80W，但孩子明年去澳洲读研两年。请问今年如果还想投资，在保证孩子出国费用的情况下，首付少回报高的楼盘？孩子有房票。对汉口比较熟悉，汉口有合适的楼盘推荐一下，盼复谢谢！
回答：你好，看了你的所有资产配置，先说说可以优化的点:
1.小户型占房票，和刚需户型相比，同样的涨幅，小户型收益少50%。永清城和华清园房龄都在13年左右，没有杠杆，单纯靠租金，未来收益有限。可以考虑出手1.2套，或者抵押融资，裂变到低价区，万元盘上涨潜力更大。
2.全款商铺，也可以做抵押融资。
3.把名下所有的全款房，都赠与老人，腾出4张房票。2张sfsd抢新盘，2张二套房票买二手房，淘笋入。性价比高的新盘和二手房推荐，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好，我在广州，目前越秀持有一套老破小，市值约200w，贷款剩58w。上个月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大笋盘。首付100w都是借的。两套都是中上省一级学位房，都是快30年。请问是卖掉老破小来付老破大首付，还是用老破大二次贷还老破大首付然后破小继续持有？感觉老破小好像已经没什么上涨空间，腾出房票等有笋盘再入还是继续持有？谢谢
回答：老破小做凤变冰后出手，腾出房票再换筹。详见知识星球内部分享《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》
提问：体制内实控回避是什么意思？
回答：体制内禁止开办企业，实际控制人来曲线救国。
提问：二套房首付用信用贷凑齐，房贷无法申请怎么解决？有没有靠谱的抵押一套房的方法或者其他不上征信的贷款(需要借至少100w)？目前我们看上了未来金茂府的小户型，还没放盘，我们的一套房价值约400w，很着急，谢谢回答！
回答：首付是不能直接使用自己家的信用贷的。信用贷只能打时间差拆借用。抵押住宅，一般要求先还清信用贷。没有好贷款不上征信的，还给100万额度。我没有建议买未来金茂府，400万的房子，花几个小时把星球内部资料读一遍，树立正确投资观。
提问：你好，投资选重庆还是长沙，5年以后，那个城市收益高一些
回答：重庆好一点，长沙太严厉了。
提问：远郊的定义是不是一线25公里以上，强二线20公里以上？但像武汉市经常拉一条远郊直线地铁（如 蔡甸，汉南等），距离省政府市政府35公里，间距大，速度一般比市区地铁快， 这种沿线地铁盘算不算新版“城乡结合部”？拉大传统远郊20公里的上限到30公里？
回答：25公里以上绝对是远郊了，不是城乡结合部。城乡结合部是指城市快扩张到这里了，开发快轮到它了，光一条地铁线不算什么。郊区地铁是快，但是有可能车次可能减少，加上等待的时间，总时间还是没变。
提问: 房姐，您很多理论比如反抵押、二变一等尽量买多套理论，我就有个疑惑问一下，大量的房贷抵押货杠杆怎么偿还？日常工资或生意现金流水加上多张信用卡循环吗？还是不停抵押贷循环？
回答: 1.入手的房产必须必须是笋盘，有确定的利润空间。在这个基础上，用信用卡做空当接龙，或者信用贷来还款。等到3年后卖掉。
2.新手不建议把子弹玩的这么净，留足1年的月供来抵御风险。
3.有种玩法叫D算法，就是不断的抵押买入，抵押买入，等涨幅来了直接出货。6套以上经验老手才可以。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
提问：美美姐，我计划把我老婆户口转去深圳，在深圳买套小户型出租。有子弹200，按照你的想法先全款再抵押。有合适的房子或者地段推荐吗？
回答：200首付，做公司经营贷，可以买500-600总价之间的标的 板块方面
1.可以考虑龙华上塘板块，金茂府下半年开盘，会其他一个拉升作用
2.南山赤湾片区次新盘，可以高评，原价高税费少，虽然这个片区有各种不足，但是这些短板都会补上，未来价格也会一步一步攀升
提问：塔子湖二手融创三期低楼层（临街，不是2楼采光还可以）单价1.72，加后期费用1.9左右值得入手吗？链家是否最靠谱的中介？
回答：市场价，低楼层有折价，不含税单价不要超过1.7。后期税费没这么高，中介费，契税，个税等都可以通过一些方法减免。减免方法详见知识星球内部分享。
链家是收费最高的中介，靠谱的只有自己和长期合作的御用中介。
几百万的生意，不是选择一个大品牌中介就放心了，每个环节都需要自己把控。
提问：房姐，我单身在光谷上班已有一套二居，现在想买三居大户型自住，子弹100个左右，无奈不是刚需，大部分刚需盘是不是都买不了？超过两万或140的工资流水不够，首付压力也太大。请问我该怎么办呢，我不一定非要买在光谷，现在各个区域都是刚需优先，适合刚改的到底是什么盘呢？或者说提前半年做JLS，请问推荐做什么银行，然后第一个月找谁帮忙看看流水行不行呢？第一次发问，望能多多指点我一下。非常感谢
回答：1.子弹100新盘可以考虑的区域白沙洲 青菱 光谷东 花山
二手盘子弹100，可以关山大道淘笋，做2改1，首付3成。
2.如何养流水，详见知识星球内部分享《干货！如何养出银行无法识破的流水》，可以查阅。流水给信贷员看。
提问：请教房姐，现在想在北京万柳地区给孩子买中关村三小学区房，但是目前经济低迷现金为王，北京楼市二手房成交低迷，万柳这里的学区房也是半个月都未必见成交一套，这会儿接盘是否会被套？另外孩子21年上小学以后，还想把房子再卖掉，预计21-22年这个学区房好出手吗？
回答：万柳片区学区房加持，同地段，同品质的楼盘一般溢价30-100%左右。
单从楼盘上来说，唯一的作用就是要学区，你买单消费。投资角度来看是亏损状态。
自从海淀多校划片后，以前好学区跌了，不好的学区涨了。
万柳真想入，现在淘笋，买个小的挂名额，别期待涨幅。
提问：美丽姐姐，新人提问，坐标合肥，请问我在蜀山区加侨悦山国际买了个地铁口一拖二门面房，还没有办理产证，卖的话是不是必须把产证办了，才能卖啊？不知道门面房可值得继续持有还是卖了买住宅，很矛盾，而且我限购二套房只能全款买房了，不知道合肥哪个区值得投资？
回答：是的，交易过户必须要有产证。
门面是否值得持有，主要看租售比，如果租售比在5%以上可以继续持有。
合肥失去发展引擎，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种机会了。
提问：姐，首问，能分析下苏州哪里投资回报大吗？子弹80-100，目前在看吴江太湖新城，新希望云镜，美女给点建议。
回答：买房投资，综合考虑总价，杠杆率和涨幅。
稳健，选尹山湖。
潜力，选吴江太湖新城，已经很贵。10年房龄往上，有淘笋机会。
相城，小赌怡情。
云镜开盘2万左右可入
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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