本文转载自公众号：“地产杂志”
香港最后一位地产天王退休，标志着我国地产暴利时代的落幕。然而，房地产反哺城市的时代，却刚刚开始
文|樊睿昕
编辑|李惠聪
著名香港地产大亨李兆基先生退休了。
不同于内地企业的是，他的隐退是一个持续的漫长过程。从2011年辞任33家旗下子公司董事职位开始，到日前正式披露退休计划，前后耗时八年之久。
就在退任之际，李兆基也终于成为了中国香港首富。自2008年发布第一份中国香港富豪榜以来，一直占据榜首位置，但现在，福布斯实时亿万富豪榜上，李嘉诚的身家净值已滑至约296亿美元，李兆基的身家净值则升至约319亿美元。
淘金城市更新
房地产造富，是香港商业大时代的神话故事。1949年，李兆基从广东顺德来到香港；1976年，48岁的李兆基成立了恒基兆业地产。此后，国际金融中心、北京环球金融中心等国际标志性摩天大楼均出手于斯。恒基兆业地产如今的市值为2163亿港元，刚好高过长江实业的2160亿港元，构成了李兆基的主要财富。
让恒基兆业地产财运亨通的业务是城市更新。在寸土寸金的香港和内陆超大城市，恒基兆业地产通过拍卖获得旧建筑，然后重新开发盖成新。这个赚钱的模式一直延续至今，2017年，恒基兆业地产又以232.8亿港元拿下香港中心地带美利道的一个停车场，并因此成了世界最贵地块的拥有者，这个停车场计划截至2022年建成一幢地标性办公大楼。
李兆基非常热衷于城市更新，他把的高效利用和精打细算渗透进了公司经营的每一个细节中。就说李兆基人生中利润赚得最足的一个项目香港“沙田第一城”，在只有0.16平方公里的土地上，恒基兆业地产居然足足盖了52栋30层的住宅以及两个商场，另外还有许多公共设施。让这个最初仅了数千万元的项目，最后为公司赚回来了400亿！
而如今，李兆基又把这个理念植入进了自己“后退休时代”的重要事业——慈善中去。把城市更新做成慈善事业，这其中又蕴含着李兆基怎样的价值观？
当地产遇见慈善
到了一定社会层次的人，都是退而不休。李兆基尽管已入耄耋之年，但仍给自己定下了事业的重心，那就是做慈善。
在广东的潮汕和顺德，商人们坚信“捐的多，今后才会赚得更多”。多年来，慈善一直是李兆基业余生活的主旋律。在披露退休计划的相关采访中他仍然这样强调：“我对儿子们的告诫是‘挣更多，捐更多’。把企业经营好固然是必要的，但是他们必须把我的慈善工作也继续下去，以便回报社会。”
李兆基对慈善有着自己的态度，那就是“散财有道”。作为房地产大亨，李兆基的“道”就是城市更新。
“大家都知道，我一直支持旧区重建，旧区重建对政府、对市民都有利。”采访中李兆基这样说，“因为重建旧楼可以美观市容，又可处理违例僭建，以及避免因为设施陈旧，引致灾祸发生。我们重建的旧楼，有些已达五十年楼龄，很残旧，部分更近乎危楼，若不及早拆建，后果实在是不堪设想。”
作为地产商李兆基深刻明白，要做慈善必须发挥其长，以自己土地和资源去帮助城市中的弱势群体。
八年前，李兆基首次提出辞去子公司职务后不久，旋即开始了以“扶助社会”为主题的慈善工作，第一个项目就是家园便利店。
2012年，由恒基温暖工程基金全额资助创办的非盈利连锁商铺品牌家园便利店正式落成；2013年起，家园便利店由李兆基基金全额出资支持运营。
一碗5港元的方便面、一盒17港元的豆豉鲮鱼、一听3港元的可乐……这样的物价在全香港可能只有家园便利店才做得到。低收入家庭、领生果金长者、综缓家庭、新移民及少数族裔等弱势群体可以在家园便利店注册会员，按约为市价85折的会员价购买商品。但如果是普通市民来到家园便利店则需按照市价，即非会员价格购物。
到目前，家园便利店已开设了十间分店，店址都设在观塘、筲箕湾、天水围、荃湾、土瓜湾等穷人聚集的市中心区域。且货品种类从200多种增加到了3536种，营业额由起步时的15万港元达到了现在430万港元，义工超过100名。
便利店在香港城市文化中扮演着重要角色。在香港，一个地铁站周围就能分布十多家便利店。香港便利店功能之多，据说连学费都能代为缴付，如果带了饭盒，还可以去便利店里热饭。
但近年来，香港的零售业人力和租金成本持续攀升，而且越是贫民窟的租金越昂贵。许多便利店为了赚取足够的营业额，不断抬高商品价格，在市中心的便利店，一瓶矿泉水就能卖到七八港元。
这种情况下，家园便利店更要受底层百姓的欢迎。
目前，家园便利店的注册会员已超过16万名，根据香港扶贫委员会发布的报告，香港整体贫穷人口有97万人，也就是说恒基兆业地产用自己的钱和地在给全港16%的穷人发放福利，此举无疑将大大抬高“四叔”李兆基在香港旧城区的威望和影响力。
开了十家商铺还不说明问题，如果再继续看，就会发现，作为香港最大的地主，捐地建屋可以说李兆基近年来做慈善的标准动作。
2013年，李兆基捐出新界屯门蓝地福亨村路约3万平米的土地予博爱医院，兴建全港最大的长者护养及护理院舍。该楼高九层，预计2020-2021年落成后，可提供1405个长者宿位，其中六成作为社会福利署资助护理服务中央轮候册名额，建成后由博爱医院以非牟利模式营运。
李兆基表示此举意在舒缓目前安老院舍床位紧张的情况，而且有助于让老人从公屋单位迁出，腾挪原来居住单位，让其他有需要的家庭尽快上楼。
2015年，李兆基又宣布向香港慈善机构保良局捐出新界元朗区的土地，兴建香港最大的青年宿舍——“
保良局李兆基青年绿洲”，并以市场价约一半的租金租给青年人居住，营运期间还会加入青年人生活增值配套，鼓励提供多元增值活动，并将部分租金收入留作协助青年创业培训、青年职业辅导等。
这一工程终于在今年获得了立法会财务委员会通过逾14亿港元建筑费拨款申请，并在三月动土施工，预计于2021年落成，届时将能提供1680个宿位。
2018年，李兆基又捐出深水埗的一块土地兴建组合屋，内容是将有待重建的旧楼加以装修，为社会提供过渡性房屋。并在2018年再次向保良局捐款一亿元，资助其总局东翼重建工程，以扩展社会服务，包括育婴院、幼儿园、幼儿中心等住宿儿童服务，惠及更多有需要的儿童。此外重建部分设施还将腾出空间开放给公众使用。
在谈及捐赠动机时，李兆基表示“希望可以舒缓社会上一些住屋问题，让一些有需要的家庭可以安居。长远而言，我们很支持政府继续多推土地兴建房屋，发展新界和旧区重建都很值得考虑”。
而发展新界和旧区重建正好是恒基兆业地产过去、今天和未来的业务重点。
房地产大亨慈善不简单
李兆基说过，他对慈善扶贫事业的要求是“揾钱要成功，使钱要成功”，要有效率地投放资金于回报高的慈善项目，从而使更多人受益。李兆基做慈善的理念跟赚钱一样，“四两拨千斤”、“以小博大”，通过杠杆原理，投放一元回报十元才算成功，绝不会为做慈善而乱花钱到效益不好的地方。因此，对于捐出的土地，李兆基也要求必须“地尽其用”。
恒基兆业地产推出的“组合屋”或者“社会房屋”等慈善项目，都是利用那些旧区待规划重建的项目等待重建动工前的这段空置期，将旧楼临时改装成过渡性房屋，一边帮助有需要的市民在轮候公屋期间解决燃眉之急，一边帮助物业赚取低廉租金，算是以福利形式盘活物业。
此外，李兆基不断捐出新界土地，自然还有出于生意的考虑。
恒基兆业地产是全港拥有最多农地的房地产开发商，旗下423.6万平方米农地，遍布香港新界各区。“农地”不是“住宅用地”，而改变土地使用通途是需要补地价的，捐出的土地则可避免补地价。
此外，当政府要在一个地方开建政策性房屋时，交通、公园等等各项配套都会跟上，而有了这些配套，四周的土地马上就会升值。即是说，李兆基捐出少量土地，无论是兴建青年宿舍也好，兴建养老院也好，都可以撬动政府投入发展其所持有农地的基础建设，一面令本身价值不高的地皮升值，一面又获得慈善的美名，真是实现了一举多赚、“地尽其用”。
不过正因如此，香港政府曾经拒绝了李兆基捐地。
2013年，李兆基曾提议捐出手中持有的7块土地，供政府建设一万套面积27.9平方米、价格约100万港币的专供年轻人置业用的廉价房。但政府经过评估后发现7块土地中有6块都是未开发的“生地”。且远离市区，如果开发廉价房，政府还需要为其建设道路、电力、供水、市场、店铺等公共和商业设施，花费远超地价。
同时，政府发现恒基兆业地产在该区域还有多块类似土地由于缺乏基建而未及开发，如果为这些捐地兴建配套设施，那么周围剩下的土地必然也跟着受益升值，难免给人官商勾结的口实，因此港府最终回绝了这项看似美好的慈善动议。
事实上，古今中外地产大亨做慈善往往都带有较强烈的商业动机。比如第二次世界大战之后，联合国成立，而联合国总部的选址，最后由洛克非勒家族捐助850万美元协助在曼哈顿东兴建，而与此同时洛克非勒家族也拥有了该处四周的土地。随着联合国总部的出现，各式各样的机构也选址在附近，洛克非勒家族因此坐享地皮大幅升值。
回首过去30年，李兆基笑言自己最大成功之处，就是“幸运地进入了地产行业”。与李嘉诚撤离香港不同，李兆基选择坚守香港。在李兆基数十年的地产生涯中，已经有数次“大萧条，大投资”的经历，在市场低谷期大肆抄底地皮，再在市场复苏中狂飙猛进。在这个过程中，恒基兆业地产这个香港最大地主也与香港越来越难分难舍。
对香港发展前景永远保持信心的李兆基，尽管在公司经营上已经退居二线，然而在香港城市发展和运营上似乎参与得越来越深。
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（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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