上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

编辑:郑州楼市2019-12-30 14:31:17 关键字:金水,楼市,区域,市场,房价,人口,价格,时候,项目,土地,金水北,金水区,房价,金水,人口

原标题:上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

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买房人最怕什么?

没买房,房价涨了;买完房,房价又降了。

在郑州,这一点集中突出的体现在今年最亮眼的一个主城区:金水北。

金水北紧邻金水主城,有配套,有人口,有地铁,片区已经相当成熟。

区域有价值,房价就有支撑,上半年,金水北以一骑绝尘的房价涨幅笑傲郑州楼市。

上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

市场的高热度也催生着神盘不断涌现,一年时间,金水北房价从名门翠园的17000,翻过瀚海思念城的18000,翻到碧桂园天麓的19000。

就在市场中所有人都处于脑热追涨的状态中,破局者降临。

作为金水北最后一个镇场子的千亩大盘,美盛教育港湾接过瀚海思念城的接力棒,但没有走高价首开的路子,而是在开盘前释放出了16XXX的低调价格。

上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

美盛对市场的担忧不是多余的,即便价格还算友好,但最近一次加推,去化已不及市场平均水平。

一石激起千层浪,区域内其它项目纷纷做出反应。

比如保利海德公园特价房16XXX起,比如瀚宇天悦城首付可分期,比如锦艺金水湾、中原大观等项目,都出现了比正常售价低上1000起步的房源。

上半年价格还铁板一块的金水北,出现了裂缝。

山雨欲来风满楼。

2

上半年,大批购房者追涨金水北的时候,我们说过,不急,莫慌。

因为对于金水北来说,现在18000、19000的价格,一定是虚高的,原因有二。

第一、存量。

上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

在美盛教育港湾正式进场之后,金水北的存量房源一度超过了1000万方,换算成住宅,大概是9万套。

9万套是什么概念?按平均3人一间房计算,一共可容纳27万人,而金水北全区规划人口才只有37万。

短期存量巨大,这些存量又大多集中在下半年开盘,金水北的市场短暂的进入供过于求的状态,价格自然回落。

第二、 价差。

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目前金水北好一点的次新房价格在17000左右,二手房价格在15000左右,而金水北新房短期内飙到18000甚至19000,2000左右的价差,是虚高的。

寒流突袭金水北,两类购房者最难受。

买了房的,捶胸顿足后悔不迭,觉得买亏了;没买房的,一边庆幸一边犹豫,不知道到底什么时候买才合适。

面对两类购房者,我们的建议依然是最开始的两个词。

不急,莫慌。

3

不急,是因为有人。

人口,是区域房价最大的支撑,金水北在人口的吸引上,有着得天独厚的优势。

金水北背靠的老金水,是郑州人口最多的区域。

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2018年各区平均工资统计,金水区以仅次于东区的工资收入位列8区第二。

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一句话总结,金水区人多,还有钱。

过去,金水区拥有着全市最优质的商业资源、教育资源,让相当一部分老金水产生了牢固的地缘情节。

随着时间推移,当老城区环境、产品力都不断下降的时候,这波手里有钱的老金水,改善需求压不住了。

从9月各区二手房交易数据也可见一二,金水区以一骑绝尘的交易量领跑8区。

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谁能安放这些老金水的改善需求?北龙湖太贵,老东区无房,南区西区太偏,白沙绿博又太远。

最终,这一大波改善客户只能顺势向北,进入已经相对成熟、产品也相对有改善性质的金水北,与金水北本身拥有的一部分城改居民一起,奠定了金水北区域的人口基石。

在人口,尤其是大批改善人口的支撑下,金水北的房价想大降,不那么容易。

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莫慌,是因为没地。

人再多,如果后续土地供应一直跟得上,房价想要重新回到上行道路上来,也相当困难。

除非,没地了。

金水北东起中州大道,西至京广快速,南起北三环,北至连霍,整个区域界限被框死,没有向外延申的可能,也就是说,金水北的土地供应量,是有上限的。

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16年之前的金水北,被陈寨、庙里、沙门、柳林、刘庄、高皇寨等城中村占据,少量的小产权房、经适房点缀其中,几乎没什么净地,也没什么新盘。

上半年爆发,下半年降价,谁是这个区域的楼市真相?

17年之后,金水北城中村集体拆除,浩浩荡荡的城改拉开了序幕,这些城改地,成为了金水北最重要的供地来源。

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经过两年的土地出让、开发,金水北巨量的城中村基本已经被瓜分完毕:

城改接近尾声,可出让的土地都变成了在售、待售项目,这也意味着,撸完市场上这波新房,金水北会直接进入二手房市场。

在供地有限的情况下,金水北供过于求导致的市场趋冷是短暂的,待市场供需重新回归到平衡状态之时,便是金水北在震荡中走出上扬步伐之时。

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行至此,金水北的市场就非常清晰了。

短期看,市场供应充足,所以在楼市整体行情向下的时候,会出现短暂的窗口期,会有降价、特价出现。

但长期来看,金水北有区域价值支撑,后续供地有限,房子卖一套少一套,稀缺的土地价值背后,就是房价的增长潜力。

未来,金水北一定是朝着18000的价格往上走的。

没买房的,记住以下几点:

第一、紧盯国企、大品牌的开发商,首先资金链会相对靠谱,烂尾概率比较小,其次在市场下行期间,优惠力度会更大。

第二、首先关注地铁盘,其次是带有学校的楼盘,但要注意学区和学位房,对于投资来说,学位房会影响到未来溢价。

第三、金水北巨量的城改地,意味着配套巨量的商业,后期市场会有巨量的公寓产品出来,投资者务必远离。

买了房的,放平心态,放长眼光,金水北的未来,向上看。

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