编者按
作者：杆姐
源自：杠杆地产（ID：Property-Market）
你离死亡最近是什么时候？
这两天被珠峰“堵车”事件刷屏，杠杆游戏看到照片很扎心。想到7年前的6月，或许是我离死亡最近的时候。
许多人的生命逝于冒险，对极限的挑战、对未知的好奇。这是一场非常刺激且惊险的游戏。
对企业来说，何尝不是如此？再稳健的公司骨子里都留着冒险的血液，企业家都属于胆大的那一类。
能有此感慨，是因为最近两个月接连被交易所问询房企刷屏。杠杆游戏今天粗略统计了下，大概11家。
问询年年有，今年尤其多。是世道变了，还是公司坏了？
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1
2个月内，11家房企被问询！财务问题成“重灾区”
先来看看被问询的房企及问询内容。
最早是4月初，新城控股收到上交所《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》。对于业绩水分等问题，上交所连发16问。
其中提到了利润、现金流、与关联方资金往来等。
同样是4月初，阳光股份股收到了深交所的问询函，要求结合股权转让事项的最新进展，对停复牌公告的矛盾之处予以必要解释说明，并提供相关证明材料，据此说明本次股权转让进展情况的真实性、可行性。
紧接着4月底，京派房企北京万通地产股份有限公司收到上交所的问询函，对万通地产年报中的房地产业务、战略转型、资金用途等五大方面合计13个小项提出问询。
另一家粤系房企：珠江地产也在同期收到上交所问询，要求珠江实业在对外拆借资金、房地产开发业务、公允价值变动损益和投资收益等方面进行补充披露。
5月初，泰禾集团收到深交所19问，要求说明公司相关资金安排，分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。
5月中旬，光明地产收到上交所问询函，主要涉及重组标的业绩、存货减值，盈利能力的可持续性，资金往来等方面，可谓非常之详细。
然后是*st康达，一家集现代农业、公用事业、房地产业和金融投资业等四大产业于一体的多元化集团公司。也是5月中旬收到深交所问询，要求公司说明收入确认调整是否符合相关会计准则，公司是否就会计政策变更履行了必要的审议程序和披露义务。
同期另一家还有房企，具备二十多年的房地产开发及商业资产管理经验，在江浙沪等地发展了一批特色城镇商业项目的嘉凯城，被深交所问询。
13条问题，主要集中于嘉凯城的财务状况及院线业务。
5月下旬被问询的房企有3家：金科股份、ST银亿和华业资本。
对于金科股份，深交所问询直指其资金与经营痛点。问询函要求其对2018年净利润增幅远超营收原因、毛利率增幅较大原因、是否存短期偿债风险、监事会主席持股来源等11个问题进行详细说明。
ST银亿则，要求公司说明实控人利用其控制的关联企业非经营性占用公司资金等详细情况。
关于华业资本，上交所问询集中在公司经营重大风险，关于实控人履行义务和董监高履职，关于资产减值的充分性，关于审计报告无法表示意见，关于新增私募基金投资等。
啰啰嗦嗦这么多，杠杆游戏只是想把近期部分房企被问询的情况做个简要梳理。
如果觉得看着累，只需要明白一点，就是很多房企的财务状况受到市场和监管的关注。
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2
百问背后：房企和房市，监管都将更严
对于交易所的问题，杠杆游戏不完全统计累计超过了100条。被质疑的问题主要集中在业绩虚增、财务造假、关联交易、盈利受阻、同业竞争、信息不透明、偿债能力不足等，这也是房企存在的普遍痛点。
虽然年报发布之后交易所的问询已经很常见。但像今年这样2个月内发给房地产相关企业十多封的现象还是少见。
这或许说明了几个问题，一是在房地产野蛮生长的前几年，许多企业步子步子迈太大，狂奔背后的高周转、高杠杆等问题逐渐凸显，裸泳者慢慢浮出水面。
二是房企在疯狂扩张之后，许多房企迎来偿债高峰，财务状况承压，已经到了要做出选择的关键时刻。
三是这两年房地产调控趋严，无论是市场还是房地产企业，都备受关注，稳不仅针对房价，更是针对房企。
正如有媒体分析的，交易所对于房企问询的重点指向了高杠杆、现金流和盈利情况——这被视作是行业变化的一个重要信号。
“房住不炒”提出后地产调控不断趋严，但在此轮调控中，很多房企的资产负债率仍处于上行通道，房企仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。
长效机制不是说着玩的，泡沫不宜吹再大。
整体来看，监管部门无论是对房价还是房企，都在进行围追堵截，且这一趋势大概率将会持续。
简单说，希望相关企业也配合一下。
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3
地产寡头趋势明显，楼市煎熬或是重生？
还有一点杠杆游戏注意到，今年被问询的房企里，罕见超级大佬的身影。这或许侧面也说明，中小房企的生存情况。其实很多被问询的房企，体量并不是真小，只是相对而言。
实际上，我国房地产行业寡头趋势已经越来越明显。
今年春季由中指院等研究机构共同组成的“中国房地top100研究组”发布的“2019中国房地产百强企业研究报告”显示：我国百强企业2018年的销售额总增长33.2%，市场份额大幅增长至58.1%。相比2017年的47.5%增加了10.6个百分点。
这是第一次，百强房企挑起了我国房地产市场的半壁江山。
此外，报告还显示，2018年百强房企的销售表现也是分化明显，强者恒强的趋势得到延续。
可以看到，伴随着房地产的深入调整，龙头企业的规模效应日趋明显，资源加速向大佬房企聚集，行业集中度进一步提升。
但正如杠杆游戏曾经说的，规模虽能奠定江湖地位，也并不是万能钥匙。资金环境的变化，模化驱动下暗含的布局隐忧、债务压力始终在。
值得注意，在2019-2021年地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加。
每一轮周期都有人倒下，也有人借机变得更强大。
作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
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