作者：小杆子 | 排版：阿狸
南京，每个板块都有自己的定位，都要发展自己的产业！
今天，宁马城际消息传出，让我们把眼光聚焦到江宁滨江上；而上周，桥林通过一场土拍力压河西中部，成为无疑的话题王。
对比着对比着发现，江宁滨江和桥林真的有很多相似的地方……两个板块的差别，不过是——桥林有着国家级新区的帽子、有条已开通的地铁，而江宁滨江实际上产业优势已经提前释放，预计将在一定时期内依旧吊打桥林……
NO.1 | 壹
首先，到南京宇宙中心河西南的距离其实差不多，在20公里左右，但想要靠河西南来辐射这两个区域，都存在一些困难。江宁滨江西边接壤的是马鞍山，桥林西边接壤的也是马鞍山。
桥林新城到河西南，涉及到过江问题，如果开车走三桥是收费的，而江宁滨江到河西南，江宁滨江到河西南，也得跨过雨花，也是一道无形的天堑。没地铁是其一，其二，西善桥、板桥的存在，直接影响河西南的效应。
其次，房价、地价相似，万元地，房价预期在2万/平了。
2017年底，弘阳禹洲时光印象推完最后一批房源后，江宁滨江“断粮”至今。作为滨江地王的鲁能硅谷公馆，楼面价达11077元/㎡，上市时间未定。
鲁能硅谷公馆正在建设，现房销售，拟建18栋高层住宅及社区中心，一所幼儿园，其中1-17号楼为18层住宅，18号楼为17层住宅。
板块内朗诗未来家、绿地国际花都等二手房均价在1.6-1.7万/平左右。
6月18日，桥林G30地块共19家房企竞拍，江苏水利以21.8亿+自持2200㎡商品房、楼面价12296元/㎡拿下，溢价率44.37%。国企拿地，其中啥意思，大家去意会吧。
桥林G30地块南侧为桥林G26地块。2017年，南京浦口区保障房建设发展有限公司以17亿元竞得桥林G26地块，楼面价7456元/㎡。
值得一提的是，G26地块上所建的康居长桥郡，是南京首个以土地出让形式建设的人才共有产权房项目。
目前桥林板块主要以安置房项目为主，价格比江宁滨江稍低一些。
第三，都以产业为重要发展目标，并引进了一批热门产业项目。
早前，南京已明确表态，今年重点支持各板块集中力量办好一件大事，其中，滨江千亿级先进制造业基地的建设是2019年市委市政府集中支持江宁的一件大事。
据江宁区区长介绍，目前，滨江开发区初步形成以LG为代表的韩资工业集聚区，我们将努力在滨江打造韩资产业园，形成千亿级销售规模。同时，还将以中兴为龙头打造千亿级的5G产业集群，进一步把江宁制造业总量做大。
台积电、紫光，以及围绕着它们形成的产业链，将对桥林新城产生非常积极的作用。芯片行业平时涉及的不多，但我所忧虑的是：倘若本土人才能学到台积电的机密信息，才有可能为国家半导体产业带来希望，否则一切都是空谈！
台积电在南京建立的晶圆工厂，是台湾在大陆的第一座独资12吋晶圆厂，30亿美元，也是台湾历年来对大陆最大单笔投资。
台积电新工厂位于浦口经济开发区，南京12英寸晶圆厂2018年开始量产16纳米制程，单月产能规模约2万片，预计占台积电总产能的2.5%。
紫光南京半导体产业基地项目总投资超300亿美元，一期投资105亿美元（约700亿元），主要产品为3D-NAND FLASH、DRAM存储芯片等，占地面积约1500亩，将新建12英寸半导体存储芯片生产厂房及辅助配套设施，项目建成后将月产芯片将达10万片（120万片/年）。
上面是可查的官方宣传资料，不过，今年刚刚开工，紫光究竟啥时候能带动产生桥林的GDP，一切未可知。要知道，这些年，紫光的足迹又何止经过了一个南京，武汉、成都、广州都纷纷被利好。
NO.2 | 贰
那么桥林和江宁滨江各自有什么困阻呢？真不是抬杠，要知道这两个板块，未来很可能成为新进入南京的刚需的第一处住所，一切当然要朝着更好的方向发展。
前面也有提到，江宁滨江其实产业实力很强劲的，这个真不吹牛，自生能力很强。不管是数量还是实干质量，在想当长时间内，桥林对比是要弱势一些的。
截止今年9月，中兴通讯滨江智能制造基地全建筑主体将竣工，12月首批交付厂房将试生产，正式投产后，无线RRU、BBU及5G产品年产能总量将达约500万台规模。也有人才房哦！
去年下半年，总投资115亿元的中信科烽火通信华东总部基地项目也在滨江开发区破土动工，国内三大通信行业巨头，滨江坐拥其二，还有企业配建的人才公寓。
这么多产业上来了，人口也来了，交通缺胳膊少腿实在说不过去！
南京江宁段（铜井河至江宁河）的扬子江大道已经建成通车，全长 12.5 公里，只要雨花台区段道路畅通后，从江宁滨江新城到河西只要 15 分钟。（但雨花告诉你，我们不着急）
江宁滨江最大的问题是少条地铁，对于有车一族来说，有没有地铁并不重要，但对普通刚需上班族，公共交通却尤其重要，这会决定一个板块是孤立隔绝还是能与其余板块产生联动。
6月21日，南京地铁在官网发布三条公告，都是关于跨市城际轨道线路的：《 南京地铁宁滁城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《 南京地铁宁马城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《宁句城际线马群站综合开发特定规划区城市设计招标公告》。
其中，宁马城际铁路起自规划的南京地铁8号线铜井站，向南引进入马鞍山境内，经过慈湖高新区、马鞍山市主城区、市经济技术开发区，止于当涂县提署路。
线路全长约30km，其中马鞍山境内长约25km，南京境内约4.6km；全线拟采用高架敷设方式，马鞍山市境内拟设置站点8座，平均站间距不小于3公里，工程投资估算约75亿元。
问题是，8号线究竟什么时候来呢？
江宁滨江的第一条地铁究竟是8号线还是谁，咱也不知道，咱只知道，江宁滨江核心区，还有不少空地等待开发呢，这个片区现在人气已经不低了，就差交通发力了！
NO.3 | 叁
2018年1月23日，浦口科学城挂牌成立，园区位于桥林新城，规划面积7.43平方公里，北至浦乌路、东至龙港路、南至横江大道、西至石碛河。
桥林新城中心区为NJJBg030单元片区，规划范围东至新星大道，南至滨江大道，西至石碛河，北至浦乌公路，规划面积12.77平方公里，总体定位为桥林新城的综合中心板块、重要居住功能板块、新城门户形象地区。
建设用地面积为1221.10公顷，其中居住用地面积占到近3成，将形成紫荆、紫苑、紫藤三大居住社区，形成14个基层社区。
据微博博主求雨山神仙爆料，桥林新城像江苏水利G30地块一样的住宅地块多达200多幅，这个量其实是很可怕的，如果能集中供应，加上配套跟进，桥林板块很快能成为南京新的刚需重镇！但如果一起步就想卖2万+，那是致命的。
轨道交通上，未来两条轨道线从这经过，分别为11号线和宁和城际，而宁和城际已经通车。
根据浦口科学城宣传短片显示，桥林未来将拥有35万左右的人口。而据网上资料显示，目前桥林总人口约4.7万人。
未来板块还需导入超30万人口，若以每户5人计算，未来区域内将有约6万套的房源需求，这个缺口还是非常非常非常大的！
（截图来源：浦口科学城宣传短片）
若以套房100㎡计算，容积率2.0计算，未来板块至少或需300公顷的纯宅地供应！而根据江北新区桥林新城总体规划（2015-2030）规划显示，板块内规划居住用地面积1122.9公顷，供应相对充足。
那么，说说桥林的遗憾吧，咱不是柠檬精，孤注一掷搞芯片，真的能如愿吗？这不仅仅是长三角的竞争，还是站在世界舞台上的斗兽之战。
我作为一个10000%的外行人，存在一些疑虑，欢迎各位在评论区斧正。
城市经济持续发展还是需要一些硬科技公司。芯片行业是一项极高投资但短期内回报低的产业，如果能够真的创新走在行业领先，那自是不必说，但这是一项需要极大的投资和付出，在短期内很难有起色。另外投资环境也在一定程度上受到国内外局势印象。
有业内人士表示，“无论是台积电南京厂，还是三星西安厂，都自带产业链上下游，或是三星培育的韩国本土的半导体设备材料公司，或是为台积电做配套的欧美日公司，指望他们培育中国本土的公司，是不切实际的。”
在内外赛马，互有竞合的竞争格局下，我们其实真的很期待，在南京的土地上，能够生长出第二个“海思”。
NO.4 | 肆
想要稳控桥林，最损的一招可能就是不给它的对手江宁滨江供地……
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